Новый документ, регулирующий строительные нормы начнёт действовать в Казахстане с 1 июля 2026 года. Кодекс в значительной степени меняет подход к старому жилому фонду. О том, что ждёт хрущёвки и сталинки уже в ближайшие месяцы, рассказывает CMN.KZ
Эксперт Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова в качестве примера приводит то, что может ждать советскую застройку в Алматы. По данным паспортизации 2017-2018 годов в южной столице было 10 525 объектов, построенных в советское время. Учитывая, что массового сноса в Алматы не было, цифра за восемь лет вряд ли сильно изменилась. За то точно выросло число домов, чей возраст превышает 50 лет. К ним относятся 100% сохранившихся сталинок и значительная часть хрущёвок, построенных до 1976 года.
Как указывает эксперт, в документе, который вступил в силу с 1 июля, предусмотрены три новых механизма, касающихся старой застройки.
- Первый – это чётко разграничение понятий "ветхий" и "аварийный" дом. Ветхий дом – это здание с высоким физическим износом, но без прямой угрозы жизни. Аварийный – уже несёт такую угрозу;
- Второй – закрепление двух возможных сценариев: реновация с расселением либо капитальный ремонт с конструктивным усилением;
- Третий – снос или реконструкция исторически значимых зданий потребуется отдельные согласования, а работы смогут выполнять только компании с лицензией на реставрацию.
По словам Диляры Сейтнуровой, около 1000 домов советской постройки по нынешним нормам подлежат сносу. Но, как она отмечает, сталинки и хрущёвки это не одно и тоже.
Сталинки несмотря на то, что построены не позже середины 1950-х, по факту, надёжнее, чем более поздние четырёх-пятиэтажки. Построены они из кирпича и, по данным КазНИИСА, при нормальной эксплуатации их несущие конструкции могут сохранять ресурс заметно дольше, чем панельки.
Однако в некоторых случаях есть вопрос именно к нормальной эксплуатации. Потому что жильцы сталинок могут самовольно переносить проёмы, сносить несущие стены. А это, ожидаемо, увеличивает нагрузку. В прочем, как отмечает Диляра Сейтнурова:
«После 1 июля 2026 года решения по каждому зданию будут приниматься индивидуально на основании обследований и технического состояния».
Часть сталинок подпадает ещё и под третий механизм нового Строительного кодекса, потому что они относятся к исторически значимым зданиям. Среди хрущёвок исторически значимых зданий нет.
«С панельными домами ситуация сложнее. Массово такие здания в Алматы строились с 1960-х по 1980-е годы. Проектный срок эксплуатации большинства из них составлял около 50 лет, и часть этого фонда уже перешагнула данный рубеж», – говорит Диляра Сейтнурова.
В случае с Алматы эксперт обращает внимание на то, что город находится в сейсмоопасной зоне. У хрущёвок при землетрясении основную нагрузку принимают на себя горизонтальные межпанельные стыки, и к ним-то как раз могут быть вопросы.
«По данным КазНИИСА, в домах, построенных до введения более жёстких сейсмических норм 1981 года, неоднократно фиксировалась деградация таких стыков. При этом внешне дом может выглядеть вполне благополучно: фасад целый, заметных трещин нет. Именно это и создаёт опасное ощущение надёжности», – говорит Сейтнурова.
Неявные дефекты у хрущёвок могут быть и в межпанельных швах. Возникать они могут из-за резких перепадов температур, которые характерны уже не только для Алматы. Это, в свою очередь, может привести к снижению герметизации, промерзанию стен и коррозии арматуры внутри самих конструкций.
«Во многих случаях капитальный ремонт без полноценного обследования несущих элементов остаётся лишь косметическим обновлением. Для решения этой проблемы действует программа реновации Алматы, рассчитанная на 2025–2030 годы. До 2029 года в неё включены 1 429 домов», – рассказала эксперт.
Решать какой дом стоит сносить, а в каком проводить капремонт, будет акимат. Но, как отмечает Диляра Сейтунурова:
«Для панельных домов капремонт может оказаться технически сложнее и дороже, чем кажется. Усиление стыков, замена инженерных сетей и восстановление теплозащиты требуют комплексной реконструкции, а не обычного ремонта подъезда или фасада».
Кстати, по мнению экспертов, возможно, в ближайшее время Казахстан ждёт снижение цен на вторичное жилье возрастом старше 50 лет. Причиной тому может стать то, что эта недвижимость не подпадает под ипотечные программы. А значит, становится менее конкурентной на рынке жилья.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал CMN.KZ
