После решения Нацбанка о повышении базовой ставки до 18% казахстанцы напряглись. И не зря. О том, как на ситуацию отреагирует рынок недвижимости станет известно позднее, а вот про ипотеку на вторичку, кажется, можно пока забыть, сообщает CMN.KZ
В финрегуляторе пояснили, что смягчение денежно-кредитных условий на фоне ускорения инфляции, признаков превышения спроса над расширением предложения и активной фискальной политики «потребовало значимой реакции».
Также глава Нацбанка Тимур Сулейменов намекнул, что в обозримом будущем казахстанцам не придётся рассчитывать на изменение ситуации. Более того – ставка может вырасти ещё. В следующий раз решение по ней объявят 28 ноября 2025 года.
Слишком дорого и невыгодно
Для потребителей ипотека всегда была достаточно дорогим удовольствием, а после повышения базовой ставки сразу на 1,5% она стала непривлекательной и для самих кредитных организаций.
По данным портала недвижимости Кrisha.kz, 14 октября сразу несколько банков страны приостановили приём заявок и выдачу ипотеки. Одни закрыли абсолютно все подобные программы, другие согласны давать деньги только на новостройки от застройщиков-партнёров.
Аналитики связывают такие действия финансовых организаций ещё и с тем, что с 1 ноября планируется понизить максимальную годовую эффективную ставку вознаграждения по ипотеке с 25 до 20%, чтобы сдержать рост стоимости кредитов.
«Повышение базовой ставки резко сократило маржу банков — разницу между стоимостью привлечённых средств и ставками по ипотеке. На вторичном рынке эта разница стала минимальной, поэтому выдавать ипотеку стало экономически невыгодно. Сейчас БВУ закрывают ипотеку на вторичку и переориентируются на новостройки — партнёрские программы с застройщиками, где условия можно регулировать совместно», – говорится в материале.
В списке банков, изменивших условия по ипотечным займам в минувший вторник значатся:
- Altyn Bank заявки на ипотеку на вторичку не принимает. Работает только ипотека через партнёрские программы на первичку;
- Банк ЦентрКредит временно закрыл все ипотечные программы по техническим причинам. Принимает заявки только по госпрограмме «7-20-25»;
- Нурбанк приостановил выдачу ипотеки и рассмотрение новых заявок;
- ForteBank — ипотечные программы, включая ипотеку под заклад денег, приостановлены;
- Freedom Bank Kazakhstan принимает заявки на вторичку только от зарплатных клиентов. На первичку действует каскадная ипотека;
- Halyk Bank приостановил приём заявок на вторичку.
При этом отмечается, что ипотеку дадут тем казхстанцам, которые успели получить гарантийные письма. А вот новые заявки и заявки с предварительным одобрением теперь отклоняют.
«Сроки возобновления ипотечного кредитования банки не называют и не раскрывают, будут ли пересмотрены условия ипотек», – отмечают аналитики.
Каковы прогнозы?
По словам экономиста Эльдара Шамсутдинова, ситуация с ипотекой — прямое следствие резкого повышения ставки Нацбанка с 16.5 до 18% и резкого изменения доходностей в финсекторе.
«Текущие ипотеки в банках рассчитаны на старые параметры, тогда как реальная цена денег уже 16.9%. Выдавать кредиты по старым ставкам — значит работать в убыток, особенно если политика ужесточится дальше», – заявил он в интервью порталу по продаже недвижимости.
По его мнению, пока доходность инструментов Нацбанка выше, чем по кредитам, банкам выгоднее «парковать» деньги у регулятора. Ипотека при таких условиях — источник убытка, а не прибыли.
«К активному кредитованию банки вернутся, когда Нацбанк сократит ликвидность или ставка по стерилизации перестанет перекрывать доходность по займам. До тех пор рынок останется в режиме паузы и высоких ставок», – отметил Шамсутдинов.
С мнением коллеги согласен и экономист Расул Рысмамбетов.
«По идее такая ставка (18% – прим.ред) должна за пару месяцев управиться с инфляцией. Однако есть нюанс для ипотеки – она, вероятнее всего, вырастет на 2,5-3%, иначе банки, включая Отбасы могут лишиться значительной части своей прибыли», – говорит эксперт.
Он поясняет, что есть такая вещь, как эффект мультипликатора. То есть, повышение базовой ставки Нацбанком на 1.5 п.п. не переносится на рынок линейно. По его словам, для ипотечного кредитования это всегда мультипликаторный удар, потому что реальная стоимость риска может расти до двух раз быстрее, чем ставка фондирования.
«Частный банк должен учитывать не только рост стоимости пассивов, но и увеличение вероятности дефолтов в нижних слоях клиентской пирамиды, снижение ликвидности залогов на вторичном рынке, а также рост премии за риск (risk premium) при оценке портфеля», – говорит Рысмамбетов.
Экономист поясняет, что по сути, повышение ставки сокращает не доходность, а ширину основания пирамиды, то есть долю клиентов, способных обслуживать долг. Поэтому, по его мнению, банки второго уровня скорее всего должны будут пересматривать модели ценообразования.
«Если они так не сделают, то торпедируют свой же портфель. Положа руку на сердце, наш банковский рынок с точки зрения кредитных услуг значительно упростился – ипотека, потребительские займы, немного торговых инструментов. А базовая ошибка многих банков может быть в виде попытки механически поднять ипотечную ставку на величину, равную изменению базовой. Это ведет к потере рынка и удару по прибыли», – считает эксперт.
Рысмамбетов говорит, что корректный подход – перейти на динамическую модель ценообразования, основанную на дифференциации ставок по сегментам риска, моделировании эластичности спроса, учёте коэффициента долговой нагрузки по каждому слою пирамиды.
«FRM банков сделают, но методология просто обязана меняться. Я бы рекомендовал формировать матрицу ценового диапазона, где ставка отражает не средний или средневзвешенный риск портфеля, а вероятность дефолта конкретного сегмента (первичка/вторичка, доход, занятость, залоговый риск)», – резюмирует экономист.
Ранее в стране наметился устойчивый рост цен на квартиры в новостройках. В частности, в сентябре их стоимость выросла сразу в десяти городах Казахстана. По данным Бюро национальной статистики, за месяц такое жильё прибавило в цене в среднем 2,1%.
Читайте также:
