Цены на жильё всё ещё кусаются – местами уже откровенно. Но рынок понемногу сдаёт и на вторичке появляются первые минусы. Правда, легче от этого не стало, квартиры по-прежнему дорогие, а покупатели больше думают, чем покупают. В некоторых городах рост и вовсе притормозил
Корреспондент CMN.KZ выяснял, что происходит с недвижимостью в Казахстане.
Ранее мы уже писали, что рынок жилья в стране перестал быть «догоняющим» и вышел на новый уровень. Цены выросли, спрос был высоким, а сама недвижимость стала восприниматься как актив, а не просто жильё.
За последний год стоимость квартир заметно увеличилась. Новостройки прибавили в цене примерно на 15–17%, вторичный рынок – около 13–14%. Подорожала и аренда, пусть и чуть медленнее.
Цена и динамика: рынок, который уходит вперёд
На начало 2026 года рынок жилья в двух самых крупных городах Казахстана выглядел так:
- Алматы – около 722 400 ₸ за квадратный метр;
- Астана – около 731 990 ₸ за квадратный метр.
При этом долгосрочная динамика сохраняется: рост цен на жильё – около 9–10% в год, а рост зарплат – около 10% номинально (реальный рост с учетом инфляции гораздо ниже).
На первый взгляд – баланс почти есть.
Но есть нюанс: цены растут от уже высокой базы, а накопления – от остатка после расходов.
По официальным данным Бюро национальной статистики, за последний год:
- цены на первичное жильё выросли примерно на 15–17%
- вторичный рынок прибавил около 13–14%
При этом в месячной динамике рост стал заметно слабее. А если смотреть по регионам, ситуация остаётся неравномерной.
При НДС 16% квартиры дорожают неизбежно
Напомним, что с 2026 года рынок жилья получил ещё один фактор роста – налоговый.
Речь идёт о НДС, который начали применять в строительной отрасли после отмены прежних льгот для застройщиков. Если раньше часть проектов могла работать без этой нагрузки, то теперь правила изменились.
Ранее представители отрасли заявили в интервью корреспонденту CMN.KZ, что на казахстанском рынке жилья уже наблюдается перегрев. Льготная ипотека фактически подменила собой реальную покупательскую способность. По мнению риелтеров, охлаждение неизбежно случится в 2026 году, но нет гарантии, что цены на недвижимость упадут.
По мнению эксперта Дамира Мусина, действительно, новое жильё в стране подорожало, а вот маржа застройщиков при этом сократилась в разы. В беседе с редакцией он отметил, таковы неизбежные последствия трёх ключевых новаций:
- повышения НДС с 12% до 16%;
- запрета на вычеты услуг по КПН от поставщиков на упрощенке;
- переноса рынка жилья в класс «обычного облагаемого товара».
Мусин подчеркнул, что все эти три изменения усиливают налоговую нагрузку на строительство, а значит радикально меняют экономику этой отрасли.
Эксперт напоминает, что до 2026 года первичная продажа жилья в Казахстане не облагалась НДС вовсе. Это было фундаментальное правило: ни застройщик, ни покупатель не платили этот налог за новые квадратные метры.
Застройщики закладывают новые расходы в цену – и в итоге платить за это приходится покупателю. Причём этот рост не выглядит резким или скачкообразным. Он происходит «тихо» – через постепенное удорожание новостроек, а вторичное жильё на этом фоне начинает выглядеть более доступным.
От 5 млн до миллиардов: как выглядит рынок «вживую»
Чтобы понять, насколько разный рынок жилья в Казахстане, корреспондент CMN.KZ посмотрела реальные объявления на Krisha.kz – и сравнила крайние предложения в Алматы и Астане.
Разрыв оказался не просто большим – а местами абсурдным.
Алматы: от «миллиардных» квартир до комнат за 5 млн
Самые дорогие квартиры сосредоточены в верхней части города – это Медеуский и Бостандыкский районы.
Например, квартира площадью около 230 квадратных метров в Бостандыкском районе продаётся примерно за 1,5 млрд тенге. Это закрытые жилые комплексы, дизайнерский ремонт, большие площади и фактически уровень премиального актива.
Есть и ещё дороже – предложения доходят до 1,5–1,6 млрд тенге и выше, особенно в престижных районах.
Но буквально в этом же городе можно найти противоположный полюс.
Например, малогабаритная квартира площадью всего 8,4 квадратных метра и фактически одна комната – продаётся примерно за 5 млн тенге. (в объявлении была всего одна фотография с этим диваном и ничего больше)
Минимум пространства, базовые условия и совсем другой уровень жизни – но это тоже рынок Алматы.
Астана: от «почти миллиарда» до 5 миллионов
В Астане ситуация похожая. Среди дорогих вариантов – квартира около 100 квадратных метров почти за 1 млрд тенге. Современный жилой комплекс, ремонт, локация – всё как в премиум-сегменте.
Это престижный район с новостройками и бизнес-классом. Средняя цена здесь – около 500 тыс. тенге за квадрат и выше
Но параллельно есть и максимально доступные предложения.
Например, квартира площадью 13 квадратных метров – по сути студия-комната – продаётся примерно за 5,1 млн тенге. При этом объявление выглядит сомнительно ибо была всего одна размытая фотография и почти никакой дополнительной информации.
Среди объявлений корреспондент CMN.KZ нашла однокомнатную квартиру площадью около 29 квадратных метров, выставленную… за 170 млрд тенге.
Цена выглядела абсурдной – и это подтвердилось.
После звонка продавцу выяснилось, что это просто ошибка, в объявлении случайно добавили лишние нули. Специалист уточнила, что реальная стоимость была указана неверно и позже исправил объявление.
«Рынок стал спокойнее, но не дешевле»: что происходит «на земле»
Редакция поговорила с риелтором Саматом Шаяхметовым, который ежедневно работает с покупателями и продавцами. По его словам, рынок сейчас уже не тот, что был ещё пару лет назад.
«Если честно, сейчас люди вообще по-другому себя ведут. Раньше всё было быстрее и эмоциональнее: увидели вариант, понравился и стараются сразу забронировать или внести задаток, потому что боялись, что завтра цена вырастет и они упустят возможность. Сейчас такого почти нет. Люди приходят, смотрят много вариантов, могут возвращаться по несколько раз, сравнивать, советоваться с семьёй, всё перепроверять и пересчитывать. Иногда одна сделка может растягиваться на недели, потому что покупатель не спешит и хочет быть уверенным, что это действительно лучший вариант, а не просто импульсное решение», – отметил он.
Что происходит с ценами
По словам риэлтора, на первый взгляд кажется, что цены держатся, но внутри рынка уже начались изменения.
«Если смотреть только на объявления, может показаться, что ничего не меняется – цены как стояли, так и стоят. Но если ты работаешь внутри рынка и видишь реальные сделки, картина другая. Сейчас очень много сделок проходит с торгом, и иногда довольно серьёзным. Продавцы уже не так уверены, что можно просто выставить цену и ждать покупателя. Если квартира долго “висит”, начинают снижать стоимость или готовы договариваться ибо рынок постепенно становится более гибким», – пояснил он.
Почему вторичка «просела»
Риелтор объяснил, что вторичный рынок сейчас заметно просел по активности: квартиры не столько дешевеют, сколько стали продаваться дольше и сложнее. По его словам, покупатели всё чаще выбирают новостройки – там новое жильё, а застройщики предлагают рассрочки, акции и бонусы. На этом фоне вторичка выглядит менее привлекательной.
«И ещё важный момент, владельцам вторичного жилья часто нужно продать быстрее ибо у кого-то переезд, у кого-то кредиты, у кого-то срочная потребность в деньгах. Поэтому они гораздо легче идут на уступки и торг», – отметил он.
По его словам, НДС действительно влияет, но косвенно. НДС в первую очередь касается новостроек. У застройщиков растут расходы, и они, конечно, закладывают это в конечную цену.
«В итоге новостройки дорожают, и на их фоне вторичка выглядит относительно дешевле. То есть сама по себе вторичка не обязательно падает, просто разница между сегментами становится заметнее. Можно сказать, что НДС косвенно давит на рынок: он поднимает верхнюю планку цен, и всё остальное под неё подстраивается», – объяснил Шаяхметов.
Что сейчас ищут покупатели
По словам эксперта, меняется и поведение самих покупателей.
«Сейчас люди стали заметно практичнее. Меньше ориентируются на “хочу большую квартиру”, и больше думают о том, смогут ли они её содержать и комфортно выплачивать. Чаще выбирают компактные варианты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, где платежи более посильные. Многие приходят уже с конкретными расчётами и считают ипотеку, переплату, ежемесячный платёж, и если цифры не сходятся то просто отказываются от сделки», – отметил он.
Риелтор отмечает, что рынок сейчас не падает – он просто стал более «трезвым». Нет перегрева, нет ажиотажа, но и доступным он от этого не стал.
Цены уже закрепились на высоком уровне, и многое теперь зависит от конкретного объекта: какие-то квартиры уходят быстро, а какие-то могут стоять месяцами без покупателя. И, скорее всего, дальше рынок будет развиваться в таком же формате, без резких скачков, но и без заметного удешевления.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал CMN.KZ
