Разговоры вокруг застройки в мегаполисе не утихают. Недавно мажилисмен Сергей Пономарёв публично возмутился возведением очередного масштабного ЖК от компании RAMS. По его мнению, городу нужны скверы и больницы, а не десяток новых многоэтажек. Редакция CMN.KZ разобралась, как регулируется застройка в городе и можно ли остановить хаос
Что говорит закон
С января по май 2025 года в Алматы ввели в эксплуатацию 1,138 млн кв. м жилья. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но ударные темпы всё равно не удовлетворяют запросы самого густонаселённого мегаполиса страны.
В Казахстане довольно простые и понятные нормы строительства. Если заглянуть в закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», мы увидим, что основных правил не так много.
Во-первых, необходимо учитывать природные риски: оползни, землетрясения, наводнения и так далее. А потому все проекты должны опираться на инженерно-геологические изыскания.
Во-вторых, материалы для строительства должны быть безвредны для здоровья. Другими словами, соответствовать санитарным, химическим и радиационным нормам.
В-третьих, необходимо соблюдать зонирование. Жилые объекты – только для жилья. Общественные – для офисов и торговли. Рекреационные зоны – это парки и скверы. Промышленные объекты нельзя размещать в жилых районах без обустройства санитарно-защитной зоны. Если объект не соответствует зональному назначению на Генплане города, его можно признать самостроем. А это уже основание для сноса.
Долой «человейники»
С июня 2024 года запрещено строить жилые дома там, где нет поликлиник, школ и детских садов. Либо застройщик должен взять на себя ответственность за возведение необходимых учреждений. В противном случае, людям, купившим квартиру в неблагоустроенном «муравейнике», попросту негде будет лечиться, учиться и проводить досуг. А значит, они будут ездить за этим в соседний район, создавая огромную нагрузку на транспортную сеть и социальную инфраструктуру.
Кроме того, в Алматы нельзя строить дома выше девяти этажей на промежутке между проспектами Абая и аль-Фараби. А в предгорьях (преимущественно, южнее ВОАД, проспекта аль-Фараби, улиц Саина и Жандосова) дома должны быть не выше трёх этажей. На уклонах круче 15 градусов вообще запрещено возводить любые здания. Об этом мы писали ранее.
Также в Алматы запрещена точечная застройка – строительство зданий в уже сложившихся районах, часто на месте скверов и парков. Делается это все с той же целью – не допустить увеличения нагрузки на инфраструктуру, а также улучшить экологию города. Не секрет, Алматы «задыхается» без рекреационных зон. И акимат пытается с этим бороться. Причем не только запретами. Так, в акимате придумали проект нового парка вдоль реки Есентай.
Закон не разрешает строить и на месте исторических памятников. Потому возведение инфекционного госпиталя возле Бурундайской ТЭЦ в 2020 году наделало много шума в инфополе. Работы велись рядом с сакскими курганами – памятниками железного века. Правда, BI Group, которые и занимались строительством, уверяли: госпиталь расположен на расстоянии 150 метров от захоронений. Археологи, в свою очередь, твердили: курганам всё равно будет нанесён вред. Однако акимат строительство одобрил, и больницу ввели в эксплуатацию в срок.
Соблюсти нельзя оспорить
Далеко не всегда алматинцы согласны с решением властей и жаждут соблюдать предписания. Например, жители мкр Ожет возмущены, что согласно Генплану на месте их домов появится дорога. Они требуют от акимата пересмотреть проект и проложить полотно мимо лога, между реками Ащыбулак и Теренкара.
Чиновники же отказываются, ссылаясь на законодательные нормы и инженерно-геологические заключения. По их словам, именно из-за лога и рек – это невозможно. Пока конфликт не решён.
Правила, написанные кровью
Иногда пренебрежение к правилам заканчивается трагедией. Так было с одним из домов в коттеджном городке Sakura Village в микрорайоне Тау-Самал. Из-за оползня в ночь с 7 на 8 февраля 2024 года здание частично обрушилось. В результате погибла семья из четырёх человек.
Согласно документам, изначально территория предназначалась лишь для гаража. Ведь участок находился на тектоническом разломе и водоохранной зоне. Плюс неподалеку обрыв. Но со временем целевое назначение участка изменили и построили дом, проигнорировав результаты инженерно-геологических изысканий. Что и привело к трагедии.
Нет документов? Под снос!
К слову, с домами, построенными незаконно, государству бороться проще. Даже если это полноценный жилой комплекс. К примеру, ЖК Khan от ТОО «Tennis.kz» появился без согласования эскизного проекта, авторского и технического надзора, заключения экспертизы и даже без уведомления о начале строительства.
28 апреля 2023 года Управление градостроительного контроля подало иск в Специализированный межрайонный экономический суд Алматы. А 11 декабря 2023 года начался снос в присутствии судебных исполнителей.
Ещё один кейс – ЖК Autograph по адресу ул. Жамакаева, 191/1. Застройщик ТОО «Benta» (AKAS Development) превысил разрешённую этажность: вместо допустимых трёх этажей с техническим уровнем с юго-западной стороны возвели четыре. Высота здания до крыши составила около 18 метров при максимально разрешённых 12.
26 сентября 2024 года строительство приостановили. А застройщику выдали предписание устранить нарушения в течение месяца. В случае неисполнения ему грозило обращение в суд и снос. Позже, в феврале 2025 года, выяснилось, что два жилых блока расположены в пределах водоохранной полосы реки Есентай. За это компанию привлекли к административной ответственности, наложив штраф. К слову, сейчас на сайте ТОО жилой комплекс позиционируется как трёхэтажный.
В поле зрения уполномоченных органов попал и жилой комплекс Orda City мкр Теректы от ТОО «Investment Stroy». В ходе внеплановой проверки выяснилось, что на его строительство нет разрешительных документов.
На застройщика наложили административные меры, а 12 июля 2023 года Специализированный межрайонный экономический суд Алматы удовлетворил иск о сносе объекта и обратной засыпке котлована. Работы по демонтажу уже начались.
Есть ли выход?
Навести порядок в строительной политике Алматы – задача не быстрая, но вполне реальная. По мнению экспертов, ключ к решению в последовательности. Система нормативов и законов в Казахстане достаточно чёткая, вопрос в том, насколько строго её применяют ко всем – и крупным застройщикам, и отдельным проектам. Пока в Алматы сохраняется практика «задним числом» менять целевое назначение участков, обходить экспертизы и закрывать глаза на нарушения, хаос в застройке будет продолжаться.
Что касается уже построенных объектов, то здесь у властей два пути: юридическая зачистка или инфраструктурная компенсация. Первое – это снос зданий, признанных самостроем по суду. Второе – строительство дополнительных школ, больниц и дорог, если снести уже невозможно или слишком затратно. По словам специалистов, оба подхода требуют открытости, профессиональной экспертизы и диалога с жителями города. Иначе новые «человейники» будут расти на месте старых, только с более высокими заборами.
Читайте также:
