В 2024 году цены на жильё в Казахстане изменялись под воздействием разных факторов. Одни из них имели локальное значение, к примеру, землетрясения. Другие глобальное: новые ипотечные программы, уровень доходов, скачущий курс доллара. Что особенно сильно повлияло на динамику цен на рынке, а что имело лишь кратковременный эффект? А также каких изменений ждать от грядущего года и во что лучше вкладывать средства, корреспонденту CMN.KZ рассказали эксперты
Вспоминая ключевые моменты уходящего года, имевшие значение для рынка жилья, стоит отметить январское землетрясение. На следующий день после него в Алматы в четыре раза вырос спрос на аренду частных домов. Но интерес к их купле-продаже, который также резко взлетел в январе, к концу февраля стал стихать.
В марте, после второго сильного землетрясения, ситуация с частным жильём повторилась. Однако речь шла не о долгосрочной аренде, а о посуточной. Количество просмотров объявлений и звонков в этой категории выросло за сутки в три раза. Как и в январе, люди искали безопасный вариант, чтобы переждать афтершоки.
Как высказывались спустя месяц риелторы, цены взлетели кратковременно, так как частные дома «не являются полноценной заменой квартирам». Такая застройка сильно завязана на инфраструктуру.
Напомним также, что эксперты также не прогнозировали особого влияния паводков на цены стройматериалов, и как следствие, на саму недвижимость. Они связывали возможное подорожание с сезонностью и множеством других переменных.
Льготные ипотеки
С 1 марта 2024 года началась реализация ипотечной программы «Отау». А уже к середине месяца Токаев поручил запустить льготную ипотеку со ставкой до 7%.
По словам президента, казахстанцам была необходима хорошая жилищная программа, в том числе ориентированная на сельчан и жителей районных центров. На данную ипотеку выделили 300 млрд тенге. За первый год её участниками должны были стать 12 тысяч нуждающихся в жилье семей.
Как пояснил тогда заместитель председателя правления «Отбасы банка» Нурлан Акшанов, любая новая программа вызывает определённую коррекцию цен на рынке недвижимости. Он добавил, что после новых льготных ипотек продавцы на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут снижать цены.
Спустя пару месяцев после этого была запущена льготная ипотечная программа «Наурыз», которая стартовала 1 мая. Её условиями стало наличие вкладов в сумме не менее миллиона тенге на момент подачи заявки, а также отсутствие жилья и операций с ним за последние пять лет. Однако стоит отметить, что из 17 432 ипотечных заявок только 8 945 получили одобрение.
Какие же факторы в действительности повлияли на колебания цен на жильё за год и как можно охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости страны, с CMN.KZ поделились эксперты.
Стагнация и выгода
Нина Лукьяненко, советник президента Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана, рассказала корреспонденту CMN.KZ, что к декабрю 2024 года рынок недвижимости продолжает находиться в фазе стагнации.
«Такой вывод можно сделать, если анализировать среднемесячное количество сделок и ежемесячные колебания цен. Число сделок менялось от 26389 в марте и до 40832 в августе текущего года. Сами же индексы цен не сильно отличались от ежемесячного уровня инфляции, и изменения были как на новое, так и на вторичное жильё от 0,4 до 1,2%», — комментирует эксперт.
При этом решающих факторов, которые повлияли на динамику цен, было немного, отмечает Лукьяненко. Среди основных она выделяет – ожидание льготной ипотеки для всех категорий граждан в начале года, а также факторы проверки застройщиков.
«На цены влияли вынесения постановлений о сносе и частичном сносе, разговоры об увеличении стоимости квадратного метра жилья в новом году и в новом жилье за счёт отмены льгот по подоходному налогу – 12%. Также в последнее время вторичный рынок реагирует повышением цен на рекламу. Это происходит на фоне изменения курса валюты. Впрочем, на самих сделках этот факт почти не отражается», — высказалась Лукьяненко.
Советник Ассоциации риелторов подчеркнула, что влияние землетрясений на цены и сами сделки хоть и присутствовало, но в СМИ его, пожалуй, «преувеличивали».
«Да, есть люди, переехавшие в Астану. Есть те, кто решил спуститься этажом пониже или переехать в частный сектор. Но если вы обратите внимание на жильё на верхних этажах в ЖК, оно не опустело»,
отмечает специалист.
«Время покупать»
Что касается выгоды вложений в недвижимость в Казахстане к концу 2024 года, Лукьяненко считает, что именно сейчас настало время для покупок.
«Такого количества акций от застройщиков, удобных для покупателя, история РК ещё не видела. Есть даже предложения о предоставлении не только самой рассрочки, но и первоначального взноса, и масса совместных программ с банками по сниженным процентным ставкам. Продавцам вторичного рынка, мотивированным на продажу, тоже приходится идти на встречу покупателям и быть более лояльными в обсуждении условий сделки», — заверяет эксперт.
Лукьяненко уверена, что ситуация с колебанием доллара также никак не поменяет положение на рынке жилья РК. Она считает, что это пройденный этап, и максимум, на что способно изменение курса, – затормозить сделки на вторичном рынке, но «не более того».
«Большая часть продавцов, поднявших цены из-за курса, вынуждена будет их снизить в ближайшее время. Застройщики могут выиграть. Часть покупателей, хранивших деньги в валюте, имеет возможность теперь приобрести больше квадратных метров, чем это было до повышения», — говорит риелтор.
Подводя итог, Лукьяненко отмечает, что какую бы недвижимость казахстанцы не выбрали для покупки в грядущем году, это в любом случае станет надёжным вложением.
«Если желаете сберечь и приумножить свои средства, обратите внимание на «бетонное золото». Оно было и будет в цене всегда»,
подчёркивает спикер.
Доходы и инфляция
Руководитель университета и агентства недвижимости «BUGACHIEV» Юнус Бугачиев также поделился с корреспондентом CMN.KZ жилищными итогами года.
По его словам, в 2024 году цены на жилье в Алматы и Астане выросли до 3%. Но при этом на рынке есть баланс между тем, сколько людей хотят купить квартиры и сколько квартир предлагают к покупке. Поэтому цены «не растут слишком быстро».
В крупных городах желающих купить жильё больше, и одновременно строится больше новых квартир, говорит эксперт. На цены же влияют разные факторы, например, такие, как уровень дохода людей.
«В некоторых городах цены растут, а в других остаются стабильными или даже падают. Пандемия и землетрясения изменили предпочтения людей, и теперь многие хотят жить в пригородах. Цены на последние и первые этажи тоже опустились. А улучшение инфраструктуры делает некоторые районы более привлекательными для жизни, что тоже влияет на рост стоимости», — говорит риелтор.
Также специалист отмечает, что иностранные инвесторы, в том числе из Китая, всё больше обращают внимание на рынок недвижимости Алматы и Астаны. И это, в свою очередь, тоже влечёт удорожание.
«Инфляция и рост цен на строительные материалы также влияют на стоимость жилья, а увеличение численности населения в крупных городах создает дополнительный спрос на квартиры»,
поясняет он.
Как влияет доллар и во что лучше вкладываться
Говоря о влиянии повышения курса доллара на рынок недвижимости, Бугачиев прогнозирует подорожание стройматериалов и рабочей силы:
«Если курс доллара растёт, импортные стройматериалы и рабочая сила становятся дороже. Это увеличивает стоимость строительства и цен на жильё. Что касается инвестиций, то здесь высокий курс доллара может привлечь иностранных инвесторов, увеличивая спрос и поднимая цены на недвижимость. В целом повышение курса доллара влияет на стоимость, спрос и предложение».
Эксперт отмечает, что увеличение курса доллара может вызвать инфляцию, что также приведёт к росту цен на жильё. Помимо этого, нестабильность, связанная с повышением курса, снижает доверие к рынку, говорит он.
Относительно вложения средств в недвижимость в грядущем 2025 году, Бугачиев рекомендует для начала определиться, для чего вы собираетесь её покупать. Будете ли вы жить там, сдавать площадь в аренду или это будет инвестицией.
И если вы «готовы удерживать актив в течение нескольких лет, это может быть оправданным решением», подчёркивает специалист.
«Что же касается инвестирования в недвижимость, особенно если речь идёт о покупке в только развивающихся и не самых востребованных районах, тут есть нюансы. Чтобы получить максимальный денежный прирост при продаже своей недвижимости, нужно обращать внимание на некоторые ключевые моменты», — рассказывает Бугачиев.
По его словам, на денежный потенциал здесь влияют семь факторов:
- Рост инфраструктуры: Новые дороги, школы и торговые центры повышают привлекательность района и спрос на жилье.
- Увеличение населения: С улучшением качества жизни в новых районах сюда переезжают люди, что ведёт к росту цен на недвижимость.
- Инвестиции застройщиков: Перспективные районы привлекают застройщиков, что увеличивает стоимость вашей недвижимости со временем.
- Тенденции urban-истории: Районы, считавшиеся периферийными, становятся желанными местами для жизни, как это было в Нью-Йорке и Лондоне.
- Долгосрочные инвестиции: Готовность ждать 3-5 лет может привести к значительной прибыли, несмотря на колебания рынка.
- Разнообразие вариантов: Доступные цены позволяют выбрать недвижимость под ваши нужды и бюджет.
- Потенциал аренды: Сдача в аренду в растущем районе обеспечит стабильный доход.
Бугачиев подчёркивает, что таким образом, инвестирование в развивающиеся районы — это шанс не только сохранить, но и приумножить свои средства. А правильный анализ рынка, по его словам, может привести к увеличению стоимости купленной недвижимости на 100-300% за несколько лет.
Напомним также, что ранее о возможном подорожании жилья в Казахстане на фоне растущего доллара говорил министр национальной экономики Нурлан Байбазаров. По его словам, цены на квартиры могут повыситься из-за подорожания строительных материалов, завозимых из-за рубежа.
О том, как в действительности будет развиваться ситуация на казахстанском рынке недвижимости в 2025 году, мы узнаем уже совсем скоро.
Читайте также:
