Закон, деньги, ответственность: как не запутаться в системе управления многоквартирными домами

Жильцы многоквартирного дома могут выбрать одну их двух основных форм управления своим домом (закон «О жилищных отношениях», статья 47):

• непосредственное совместное управление (НСУ);
• объединение собственников имущества (ОСИ).

Касательно согласованных и утвержденных форм управления много квартирными домами оставили ОСИ и НСУ – как основные формы, также оставили КСК, но уже сократили их влияние и полномочия, с расширением полномочий совета дома (активных жителей), убрали форму ПТ (простое товарищество).

При НСУ жильцы сами управляют домом и не создают никакого юридического лица. Такой формат оптимален для небольших домов (до 36 квартир). ОСИ – это уже официальная организация, которая регистрируется как юридическое лицо.

При этом и ОСИ и НСУ могут нанять управляющую компанию или заключить договор на обслуживание с КСК.

Что касается КСК, то такая форма управления осталась, хотя и с некоторыми изменениями. КСК, которые работали раньше (до того, как в закон о жилищных отношениях внесли поправки), обязаны пройти перерегистрацию в срок до сентября 2026 года.

Если жильцы решат создать новый КСК, то им нужно будет его зарегистрировать как некоммерческую организацию. В общем теперь, КСК не могут заниматься деятельностью ради прибыли. Все их доходы должны использоваться только для уставных целей, а распределять прибыль между участниками запрещено.

Кроме того, в состав КСК обязательно должны входить представители собственников, выбранные на общем собрании. А если КСК объединяет несколько домов, то представители должны быть утверждены от каждого дома.

По большому счёту, обязанности КСК, УК и ОСИ сводятся к 12 пунктам. Вот каким:

• нужно вести полный и точный список всех собственников квартир, а также нежилых помещений, кладовок и парковок;
• обеспечивать комфорт и безопасность проживания;
• организовывать и проводить общие собрания собственников;
• заключать договоры на коммунальные услуги;
• выполнять решения собрания и совета дома;
• отчитываться перед жильцами, особо отметим, что по каждому дому нужно предоставлять проект годовой сметы, а также ежемесячные и годовые отчёты о расходах и доходах;
• следить за внесением всех видов взносов (включая кладовки и парковочные места);
• по письменному запросу (на бумаге или в электронном виде) предоставлять выписки по счетам, финансовые документы, отчёты и протоколы собраний;
• контролировать качество коммунальных услуг;
• обеспечивать подготовку к отопительному сезону, следить за исправной работой лифтов и систем безопасности (пожарная сигнализация, дымоудаление и т. д.);
• вести раздельный учет по каждому дому, открывать текущие и сберегательные счета;
• вовремя и в полном объёме передавать данные в электронные информационные системы ЖКХ.

Платёжка за коммунальные услуги включает три графы взносов: текущий, накопительный и целевой. Каждый взнос имеет конкретные цели:

Текущий взнос используется на текущий ремонт, пожарную безопасность и оплату коммунальных услуг общего имущества. Взносы рассчитываются по площади квартиры – за каждый квадратный метр. Минимальный размер взноса рассчитывается по формуле, но при этом не должен быть ниже минимального тарифа, который каждый год устанавливает маслихат.

Накопительный – здесь копятся деньги на капитальный ремонт. Закон устанавливает минимальный тариф – 0,005 МРП (21,6 тенге в 2026 году) за квадратный метр, а верхнего предела нет, вернее сказать, его определяют сами жильцы. Капитальный ремонт проводится только по решению собрания (51% голосов).

Целевые накопления могут тратиться, к примеру, установку шлагбаума, урны у подъезда или ограждений для придомовых клумб. Такие взносы не обязательны: жильцы на собрании сами определяют, будут ли их собирать и если да, то сколько.

Ежемесячные отчёты должны публиковаться председателями не позднее 20 числа каждого месяца, в том числе для ознакомления жильцов. Годовой финансовый отчёт необходимо представить до 1 апреля, при этом просрочки недопустимы. Отчёт по письменному запросу собственников сохраняется как форма контроля и должен быть предоставлен в течение одного месяца.

Собственники квартир и нежилых помещений на собрании могут выбрать ревизионную комиссию минимум из трёх человек или одного ревизора на три года. Члены комиссии (ревизор) не имеют права выполнять другие управленческие функции. Кроме того, жильцы имеют право провести аудит результатов финансовой документации по управлению объектом кондоминиума.

Если не платить за коммунальные услуги, можно потерять квартиру. Действия поставщиков будут такими:

1. сначала напомнят о долге через квитанции, письма, звонки или уведомления.
2. Затем, если долг не погашают, могут отключить услуги.
3. Третий шаг – это обращение к нотариусу и в суд.

Коммунальные долги грозят арестом имущества и счетов, запретом на выезд из страны и ограничением юридических действий.

Если не открыты необходимые счета счета или не предоставляются отчёты могут оштрафовать по статье 320 КоАП – придётся заплатить 50 МРП (216,25 тысяч тенге).

Если нарушение повторится в течение года, штраф увеличивается до 100 МРП (432,5 тысяч тенге).