Внешний вид жилых многоквартирных домов в Алматы, подъездный ремонт в них и благоустройство придомовых участков часто оставляет желать лучшего. При этом жильцы, ежемесячно платят за “содержание дома”. Споры и недопонимания по поводу этого пункта в платёжках, возникают постоянно. Одних не устраивает стоимость, другие не понимают, почему вложенные средства не меняют ситуацию в лучшую сторону. В соцсетях и домовых чатах казахстанцы пытаются выяснить, на что идут их деньги и кто регулирует тариф. В вопросе разбирался корреспондент CMN.KZ
Сумма, которая ежемесячно идёт на управление и содержание дома, зависит от квадратуры жилья плательщика. То есть, условный обладатель трёшки или однушки в одно и том же ЖК будет платить разную стоимость. При этом на практике результат вложений может быть самый разный.
Давайте попробуем разобраться, от каких ещё переменных зависит эта цена.
Где и сколько?
Алматинцы поделились с корреспондентом CMN.KZ информацией от том, во сколько им обходится содержание дома в разных районах города.
Вот так, например, выглядит квитанция по одному из адресов на Кабанбай батыра в Алмалинском районе Алматы. Плата за данную услугу в месяц здесь составляет 30 тенге. Квадратура жилья 30,50 м2. Умножаем и получаем 915 тенге, указанные в начислении.
А вот платёжка одного из домов Бостандыкского района по проспекту Юрия Гагарина. Здесь квадратура больше — 50 м2, и сама плата за содержание дома выше.
Оба здания — пятиэтажки, построенные примерно в один и тот же период. Оба, по словам, жильцов не являются образцом благоустройства. Ремонт “средний”. На что идет расход средств — сказать сложно.
Но что такое средний ремонт? Отсутствие некого стандарта благоустройства затрудняет оценку разумности трат, считает коренная алматинка Лидия Курбатова:
«Архитектура жилых домов в Алматы очень разнообразная. Постройки и придомовые участки отличаются. Их ухоженность тоже. Раньше, в советское время, было понятие “дом образцового содержания”. На некоторых исторических зданиях в городе ещё остались такие таблички. Эти дома проходили конкурс. Там много критериев было. В том числе, и наличие домового совета, главного управляющего по дому, освещение исправное снаружи и внутри, ухоженность и прочее. Совет домовой по сути есть и сейчас. ОСИ и КСК должны выполнять те же функции, но никаких стандартов уже нет. И конкурсов больше нет. Кто во что горазд. Часто всё хорошее делается именно руками самих жильцов», — говорит женщина.
То, что облагороженность — дело рук собственников, подтверждает жительница Медеуского района Мария Василенко. Девушка живёт в девятиэтажном доме 2020 года постройки.
«Мы платим в месяц 50 тенге за содержание. Но при этом многое делаем сами. Не знаю, что делает наш КСК, но мы и цветы сажаем, и уборкой занимаемся, моем и чиним подъезд. Не надеемся на компанию. Они неоднократно делали только хуже, когда брались за дело».
Никакого регламента
Алматинцы не могут понять, почему в доме, где жильцы платят, к примеру, 7 тенге за квадрат по тарифу, ремонт может быть лучше, чем в условно новом доме, где стоимость тарифа более 100 тенге.
По словам горожанки Ании Аскаровой, не имеет значения, в центре находится дом или на окраине. Результат непредсказуем:
«В некоторых четырёхэтажках в «золотом квадрате» подъезды выглядят так, будто это бывшая общага или притон. Я спросила подругу, живущую в центре, сколько они платят целевые. Она сказала, что 24 тенге.
Я плачу 38 тенге, и у нас ситуация не очень. Они — 24 тенге, и у них в подъезд зайти вообще невозможно. А, например, в 12-м районе знакомые платят только 9 тенге, и там идеальное состояние ремонта. При этом дом их не новый, 1965 года постройки».
Среди прочего, плательщики жалуются на отсутствие прописанного в законе регламента и суммы расходов на такое содержание, а также минимального тарифа.
Как сказано в приказе об утверждении правил по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества, подписанном в 2015 году и обновленном в 2024 году: “эти пункты устанавливаются решением собрания жильцов”.
В этом же приказе есть примерный список расходов на содержание, состоящий из 12 пунктов. Но тут же имеется сноска, что все они зависят “от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения”. То есть список может меняться как угодно.
Ещё упоминаются некие “дополнительные расходы”, принятие решения по которым так же принадлежит собранию жильцов. Вот только собрания эти часто ничего не решают, а то и отсутствуют вовсе.
«Что удивительно — в Алматы эти тарифы устанавливает КСК. По идее, должны собираться жильцы и обсуждать, какую сумму они могут потянуть. Но до сбора подписей доходит далеко не всегда. Просто по факту КСК сообщает цифру.
Например, у нас в ЖК с 2010 года эти тарифы не повышались. С другой стороны, они и не установлены законодательно. Регулирования и мониторинга расхода этих средств нет. Акимат не уполномочен. КСК эти деньги может тратить, куда угодно», — говорит Аскарова.
Алматинка признается, что никогда не видела такого бардака в Астане. Тарифы на содержание там, по её словам, повышаются ежегодно. Но при этом состояние домов “гораздо лучше”:
«Если исключить недобросовестных застройщиков, то в столичных ЖК совсем другая картина. У нас же везде валяется облицовка и страшно зайти в подъезды. В Алматы есть квартиры, в которых квадратура 100 метров и больше. Если посчитать, то жильцы платят со своих квадратов огромные деньги на содержание. За что они платят?»
Хорошо делай — хорошо будет
Юрист Ассоциации КСК Аркадий Рубцов в разговоре с корреспондентом CMN.KZ подтверждает, что и разница в тарифах и итог работ действительно зависят от жильцов. Он также ссылается на статью 42.1 закона РК о жилищных отношениях:
«Так как решение об установлении платы на управление и содержание собственники принимают на собрании, здесь может быть сто тысяч вариантов. Где-то они приняли решение платить 100 тенге, где-то 7 тенге. Где-то хотят повышать, где-то нет. Можно вообще не платить ни копейки денег за управление и содержание, но иметь прекрасный подъезд и облагороженную территорию, наводя порядок собственными руками, в рамках действия в простом товариществе. Такие случаи тоже есть, но их мало».
Эксперт подчёркивает, что можно платить и 300 тенге за квадратный метр, но “если эти деньги идут не туда, это ни к чему не приведёт”. А разница в тарифах по Алматы обоснована исключительно “решением и желанием собственников регулировать судьбу своего общедомового имущества”.
При этом ситуация в Астане в действительности далека от идеала, считает юрист. И столица, как и любой город, где повышаются тарифы на управление и содержание, имеет “и полный порядок, и полный хаос”.
«Здесь дело даже не в добросовестности застройщиков. Дом, который был передан в ОСИ, может содержаться и хорошо, и совершенно отвратительно. В данном случае, всё зависит также от активности собственников квартир».
Куда уходят деньги
Рубцов разъясняет, что тариф на содержание обычно складывается из необходимых и обязательных затрат. Остальное — неограниченная фантазия жильцов. При этом не важно, где стоит дом. Важно — готовы ли в него вкладываться.
«Собственники квартир могут пожелать установить себе консьержа, ливрейного слугу, запустить каскад фонтанов и нанять дополнительную охрану. И конечно, здесь новизна дома, его этажность, количество квартир и жильцов будут иметь огромное влияние на сумму ежемесячного платежа. А вот район города вообще никак не влияет на данную стоимость. Потому что в самом депрессивном районе у нас могут находиться абсолютно райские ЖК, где собственники квартир живут постоянно и готовы платить за содержание конкретного дома».
А вот в плане установления минимального тарифа на данный сбор Алматы действительно отличился. Юрист поясняет, что обычно такой тариф устанавливается маслихатом. Однако в южной столице депутаты не меняли его аж с 2010 года.
При этом, эксперт подчёркивает, что ни управляющий, ни КСК не имеют права самостоятельно назначать цены. Согласно действующего закона, это “компетенция исключительно собрания”.
«Если собрание и собственники квартир не влияют на подобного рода решения, не осекают председателя КСК или директора управляющей компании, то тарифы могут возрастать бесконтрольно. Если жильцов не устраивает соотношение цены тарифа и качества работ, они вправе переизбрать председателя КСК, председателя ОСИ и навести там порядок, что и происходит постоянно.
Можно ли это вопрос решить, не прибегая к судебному разбирательству? Да. Переизбираете председателя, забираете у него документы и наводите порядок».
Документы и управление
Как же понять что деньги идут “туда”?
Закон о жилищных отношениях предполагает ежемесячное предоставление отчёта о всех расходах и выполненных работах. Сам отчёт сотрудники КСК должны размещать в доступных для чтения местах, либо публиковать на сайте.
Однако, по словам Рубцова, сайтов ОСИ и КСК “почти не существует”, и чаще всего данный отчёт можно посмотреть в офисе КСК, в офисе управляющей компании, либо в ОСИ.
«Данный документ, с одной стороны, серьёзный, а с другой — никем и никак не защищенный. Отчёты собирают, анализируют, но в них многократно вносят изменения. И если собственник квартиры имеет желание знать, на что идут его деньги, то он пишет письменное обращение. После чего в течении 15 дней ему должны предоставить дополнительно всю интересующую его информацию. Также компании имеют ревизора и ревизионную комиссию, которая раз в год может провести полный аудит, составить соответствующие акты и довести происходящее до сведения всех собственников квартир», — заверяет эксперт
Что касается общей базы тарифов и расходов по управляющим жилищным компаниям, то в Казахстане её нет. В каждом КСК и ОСИ она своя. И где-то она ведётся лучше, а где-то хуже. Не существует и согласования тарифов и пунктов трат с вышестоящими органами. Рубцов подчеркивает, что вышестоящий орган у КСК и ОСИ всегда один — собрание собственников жилых и нежилых помещений.
«Больше ничего ни с кем согласовывать нельзя и не надо, да и нецелесообразно, потому что они от этого согласования только шарахаются. Вся отчётность также только перед собственниками. Кооператив собственников квартир – самостоятельное юридическое лицо, и никакой отчётности перед государственными и другими органами не ведёт».
Исключением, по словам юриста, являются налоги. Но это “статистика с чёткими сроками, определённым порядком и установленными формами заполнения”. В остальном жильцам необходимо знать и реализовывать свои права, только тогда «всё будет прекрасно», подводит итог Рубцов.
