Реформа Налогового кодекса, новая редакция которого начнёт действовать с 1 января 2026 года, по замыслу авторов должна усилить прозрачность системы и сборы отчислений. Но в реальности изменения затронут многие секторы самой экономики, в том числе и недвижимость. Эксперты уверены – новые квартиры подорожают, а маржа застройщиков сократится
Ранее представители отрасли заявили в интервью корреспонденту CMN.KZ, что на казахстанском рынке жилья уже наблюдается перегрев. Льготная ипотека фактически подменила собой реальную покупательскую способность. По мнению риэлтеров, охлаждение неизбежно случится в 2026 году, но нет гарантии, что цены на недвижимость упадут.
По мнению эксперта Дамира Мусина, действительно, новое жильё в стране подорожает, а вот маржа застройщиков при этом сократится в разы. В беседе с редакцией он отметил, таковы неизбежные последствия трёх ключевых новаций:
- повышения НДС с 12% до 16%;
- запрета на вычеты услуг по КПН от поставщиков на упрощенке;
- переноса рынка жилья в класс «обычного облагаемого товара».
Мусин подчеркнул, что все эти три изменения усиливают налоговую нагрузку на строительство, а значит радикально меняют экономику этой отрасли.
При НДС 16% квартиры дорожают неизбежно
Эксперт напоминает, что до 2026 года первичная продажа жилья в Казахстане не облагалась НДС вовсе. Это было фундаментальное правило: ни застройщик, ни покупатель не платили этот налог за новые квадратные метры.
«Однако с 2026 года первичное жильё будет облагаться налогом на добавленную стоимость по ставке 16% (кроме объектов, начало строительства которых подтверждено до 1 января 2026 года)», – поясняет Мусин.
По его мнению, это автоматически сделает новые квартиры дороже:
- на 5-10% – за счёт прямого влияния ставки;
- еще 5-7% – за счёт роста себестоимости материалов и подрядных работ.
«В конечном счёте новостройки могут подорожать на 10-15% уже в 2026 году», – резюмирует спикер.
Важная деталь – сделки с жильём на вторичном рынке по-прежнему не будут облагать НДС.
И это значит, что фактически «вторичка» становится на 12-18% дешевле относительно первичного сегмента, то есть такие квартиры будут гораздо привлекательнее для покупателей. Но вот как будет на практике – пока вопрос.
Рынок вторичного жилья «взорвётся»
Мусин подчеркивает – вполне предсказуемо, что в условиях, когда цены на новое жильё пойдут на взлёт, а «вторичка» продолжит продаваться без НДС, произойдет сильный переток спроса.
Читайте также: Рынок жилья на пике турбулентности: спрос растёт, а денег не хватает – что дальше?
«Люди традиционно покупают то, что доступнее, так что рынок ожидает массовый уход покупателей на вторичное жилье. Такой шаг одновременно создаст и резкий рост спроса, и ограничит предложения. Можно предположить, что возрастет число спекуляций, даже при том, на рынке вторичного жилья уже действуют ограничения по срокам перепродажи вновь приобретенного жилья», – отмечает эксперт.
По его словам, похожий сценарий уже наблюдался:
- в 2021-2022 годах после выплат из ЕНПФ — рост на 10-20%;
- в кризис 2008 года — взрывной рост, затем резкое падение: первичка – 8,7%, вторичка – 20,4%;
- в период девальвации 2014 года – обвал цен в долларах на 20-30% и всплеск спекуляций.
Теперь же ключевой триггер не кризис и не девальвация, а налог, структурно меняющий баланс на рынке.
Тройной удар по застройщикам
Главной мишенью новшеств Налогового кодекса Дамир Мусин называет крупных застройщиков, которые получают удар сразу с трех сторон.
«Во-первых, НДС увеличивает себестоимость жилья. Ставка 16% плюс удорожание материалов и услуг подрядчиков влечёт за собой рост расходов на 4-5% от оборота минимум. Во-вторых, запрет упрощенки превращает услуги подрядчиков в «чистые потери», – поясняет эксперт.
Он отмечает, что сейчас большинство строительных работ выполняют ИП и малые ТОО на упрощенке по ставке 3%. А вот с 2026 года ситуация изменится:
- их услуги не будут учитываться в вычетах по КПН;
- до 20% каждого такого договора превращается в налог;
- доля невычитаемых затрат может достигать 40-60% всей себестоимости объекта;
- что добавляет еще 8-12% роста расходов.
В-третьих, по мнению Мусина, неизбежно подорожает и кредитование, а застройщики часто привлекают «длинные деньги» от банков-нерезидентов Казахстана.
«И вот теперь вычеты по процентам исключаются, если сумма займа превышает 10 млн МРП. Фактически это означает, что стоимость заимствований растет, финансовая нагрузка увеличивается, маржинальность снижается», – поясняет Мусин.
В итоге девелоперы получат меньше чистой прибыли и реализуют меньше проектов.
Зачем это нужно и что будет дальше?
Формально цель реформы – увеличение собираемости налогов и борьба с теневыми схемами. Правительство ожидает 1-2 трлн тенге дополнительного дохода в бюджет, однако в реальности, по мнению многих экспертов, возникает системная развилка.
«Дело в том, что девелоперы окажутся в зоне низкой маржи. Повышение обязательных платежей при росте себестоимости необратимо ведет к снижению чистой прибыли и уменьшению числа проектов, особенно в регионах», – поясняет Мусин.
Государству, по его мнению, придётся компенсировать последствия такого спада, как это делалось в других странах:
- в России после роста налогов появились программы субсидированной ипотеки и господдержка проектного финансирования;
- в Турции параллельно с ужесточением налогов государство вводило льготные жилищные субсидии.
Эксперт отмечает, что есть высокая вероятность того, что Казахстан придёт к тому же решению – сначала ужесточение налоговой системы, потом вынужденные меры поддержки рынка. Такой сценарий выглядит почти неизбежным.
При этом покупатели тоже заплатят свою цену, говорит эксперт, особенно тяжело придется тем, кто планирует брать ипотеку на фоне роста цен и замедления ввода нового жилья.
Читайте также: Какие квартиры чаще всего покупают казахстанцы, рассказали эксперты
Тем не менее, новый Налоговый кодекс является самой значимой реформой для строительного сектора за последние 20 лет.
«Он действительно решает часть системных проблем – усиливает прозрачность, сокращает тень, увеличивает доходы бюджета. Да, при этом возникает сценарий сжатия рынка, роста спекуляций, усложнения запуска новых проектов. Такова реальность, в которую Казахстан войдет уже в 2026 году. И чем быстрее застройщики и государство найдут баланс между фискальными целями и ростом отрасли, тем меньше будет цена перехода», – отмечает Мусин.
Эксперт добавляет, что в этой связи, застройщикам нужна срочная модернизация учёта, повышение цифровизации, пересборка подрядных цепочек, переход к контролируемой и прогнозируемой себестоимости, а также пересмотр коммерческой эффективности.
Ранее глава Нацбанка РК Тимур Сулейменов советовал казахстанцам повременить с покупкой жилья, потому что цены на пике и высокие ставки на ипотеку. По его мнению, в начале следующего года экономика адаптируется к налоговой реформе и это не только замедлит подорожание, но даже даст небольшое снижение стоимости жилья. Однако рынок пошёл наперекор его логике: в ноябре цены подпрыгнули, а спрос на квартиры взлетел.
Читайте также:
