На казахстанском рынке жилья перегрев. Льготная ипотека фактически подменила собой реальную покупательскую способность. По данным Ассоциации финансистов, её доля выросла до 67%, тогда как рыночная ипотека банков второго уровня сократилась до 33%. К чему это приведёт и какая ситуация сложится с недвижимостью в 2026 году – разбирался корреспондент CMN.KZ
Проще говоря, сегодня рынок жилья в стране держится в основном за счёт нерыночной господдержки, а не благодаря реальному росту доходов и спроса у покупателей. Эксперты ждут охлаждения в 2026 году, но нет гарантии, что цены на недвижимость упадут.
Глава Нацбанка Казахстана Тимур Сулейменов недавно советовал повременить с покупкой жилья, потому что цены на пике и высокие ставки на ипотеку. По его мнению, в начале следующего года экономика адаптируется к налоговой реформе и это не только замедлит подорожание, но даже даст небольшое снижение стоимости жилья. Однако рынок пошёл наперекор его логике: в ноябре цены подпрыгнули, а спрос на квартиры взлетел.
Почему с недвижимостью сейчас происходит такая странность: реальные доходы у людей падают, а цены и количество сделок растут? Эксперты ответили на этот вопрос, а также рассказали о любопытных механизмах, которые удерживают рынок от резкого проседания и обвала цен.
Интересная ситуация с высокими ценами на жильё
В Астане вторичное жильё в ноябре подорожало почти на 5%, а новостройки выросли в цене на 3,2%. Алматинские цены на первичку поднялись на 3,5% по сравнению с октябрём, вторичка прибавила 2,1%. Такие данные приводит Первое кредитное бюро.
На этом фоне очень интересны показатели ипотеки: все ключевые метрики показывают двузначную динамику.
Заявки с начала 2025 года выросли на 10%, новые выдачи – на 25%, а портфель – на 10%. Только здесь важно отметить, что почти две трети – это льготные программы, которые поддерживает государство.
«За январь-сентябрь выдано 1,7 трлн тенге, на 25% больше, чем год назад, и практически весь прирост обеспечил Отбасы Банк: его выдача выросла на 37% г/г, с 0,8 до 1,2 трлн тенге. Драйверы – расширение льготного финансирования и госпрограмм, рост базы вкладчиков и перенаправление спроса в льготную ипотеку на фоне очень дорогих рыночных кредитов. Коммерческий сегмент при этом остаётся под давлением: высокая базовая ставка, дорогое фондирование, ужесточение МРТ (минимальные резервные требования, – прим. ред.) и макропруденциальных требований ограничивают доступность обычной ипотеки, тогда как падение реальных доходов населения сужает круг платежеспособных заёмщиков», – так объяснил активность на рынке жилья главный аналитик АФК Рамазан Досов.
Высокая инфляция и налоговые изменения подтолкнули людей брать длинные кредиты, надеясь, что тенге продолжит дешеветь. А жильё при этом выглядит надёжной инвестицией – оно обычно дорожает и ещё может приносить доход через аренду. Аналитики пока не ожидают, что квадратные метры станут дешевле даже в случае падения спроса. К слову, этим летом такая ситуация уже была, когда квартиры выставляли по завышенным ценам и продавцы ждали покупателей месяцами.
«Рекомендация воздержаться от покупки сейчас выглядит обоснованной для тех, кто рассматривает жильё как инвестицию, а не как необходимость. В 2026 году рынок может перейти в фазу охлаждения, но снижения цен мы не ожидаем. Предстоящее введение НДС вызвало всплеск спроса, но после адаптации экономики можно ожидать замедления темпов сделок. При этом рыночная ипотека останется дорогой, и её роль будет сокращаться. Льготные программы – другая ситуация: они предоставляются с отрицательными реальными ставками и остаются доступными в любое время. Именно они продолжат формировать основную часть спроса и защищать сектор от резкого падения активности и снижения цен. И поскольку на текущий момент нет планов по ограничению объёмов льготной ипотеки и ужесточению критериев её получения до действительно нуждающихся и не способных самостоятельно осилить рыночную ипотеку, рост цен в следующем году с высокой долей вероятности продолжится», – считает Рамазан Досов.
На рынке ещё не сформировался ценовой пузырь
Стоит ли брать ипотеку и покупать квартиру сейчас, в 2025 году, до того, как заработают новые налоги? Или же этот предпраздничный всплеск активности просто надует на рынке большой «пузырь»? Эксперт по инвестициям в недвижимость, советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко считает, что слово «пузырь» слишком драматичное для текущей ситуации.
«Мы сейчас наблюдаем не пузырь, а перегрев цен, вызванный несколькими годами сверхдешёвых ипотек и внешними притоками капитала (здесь подразумеваются пенсионные накопления, – прим.ред.). Перегрев корректируется. Пузырь – лопается. В Казахстане сейчас первая история, а не вторая. Общий тренд: рынок охладится, но не рухнет. Казахстанская недвижимость традиционно защищённый актив и спрос окончательно «не уходит», а просто откладывается», – объяснила Лукьяненко.
По её словам, рынок сейчас находится в точке максимальной турбулентности: высокие ставки, ограниченная ипотечная ликвидность, ожидание налоговой реформы. В такой ситуации покупать «просто, потому что цены растут» – точно не лучший мотив.
Но если речь идёт о действительно качественном объекте, в сильной локации, который полностью закрывает вашу потребность, покупку можно рассматривать. В общем, нужно руководствоваться трезвым расчётом, а не эмоциями.
«Я бы сформулировала так: 2025 год – время не импульсивных покупок, а стратегических решений. Вы точно должны определить какова цель этой покупки. Ипотеку стоит брать только при полной финансовой готовности и понимании, за что именно вы переплачиваете в виде повышенной ставки. А для инвесторов мой ответ таков: ставки высокие, риски неопределённости велики – лучше подождать стабилизации условий. Первая половина 2026 года точно даст вам возможность определиться с дальнейшими покупками и их необходимостью», – говорит эксперт.
Рынок охладится, но не рухнет
2026 год будет годом адаптации – как бизнеса, так и покупателей. Экономика переходит на новые налоговые правила, и это неизбежно охлаждает рынок. Разделив прогноз на вторичный и первичный рынки, получаем такую картинку:
Первичка:
- часть проектов уйдёт с рынка;
- НДС 16% для застройщиков ляжет не только на себестоимость, но и на модель продаж: слабые компании не потянут новую нагрузку;
- возможно небольшое снижение цен в проектах со слабой локацией или при низких темпах продаж.
Вторичка:
- вторичный рынок будет более гибким, продавцы станут сговорчивее, особенно там, где объекты долго стоят без сделок;
- вероятен коридор минус 5-10% в зависимости от типа жилья и района.
«Это не кризис. Это возвращение рынка в рациональное состояние, где цена снова начинает соответствовать качеству, локации и реальной ценности объекта. Покупателю 2025–2026 годов важно понимать: мы входим в эпоху осознанного потребления. Выигрывать будут те, кто выбирает не «квартиру как идею», а конкретный объект, даже я бы сказала, как проект, который отвечает их потребности, доходности и горизонту планирования», – пояснила Нина Лукьяненко.
В общем, в 2026 году вероятна мягкая коррекция, главным образом за счёт:
- охлаждения ипотечного спроса;
- выхода из рынка слабых застройщиков;
- переоценки цен на объекты, которые были завышены чисто эмоционально;
- адаптации экономики к налоговой реформе.
Читайте также:
- Элитная недвижимость, авто и миллионы: антикор конфисковал имущество разыскиваемого на 2,3 млрд тенге
- Оформлять недвижимость без посещения нотариуса можно будет в Казахстане
- Эксперты рассказали, какую недвижимость будет выгодно покупать в 2025 году
- Похоронит ли базовая ставка ипотеку в Казахстане, рассказали эксперты
