Что на самом деле происходит с ценами на жильё в Казахстане? О том, как стоимость квартир формируется не столько экономикой, сколько информационным фоном – в материале CMN.KZ
Сначала немного цифр. По данным статистики, сильнее всего за год (с февраля 2025 по февраль 2026) подорожали квартиры в Алматы – первичное жильё стало дороже на 22,8%, а вторичка прибавила 23,5%. Существенный рост цен зафиксирован и в других городах:
- в Актобе новостройки подорожали на 18,4%, вторичка – на 14,3%;
- в Астане цены выросли на 18,1% на первичном рынке и на 11% на вторичном;
- в Павлодаре рост цен составил 17,3% на первичном и 11% на вторичке.
Динамика цен, если смотреть по географии, складывается по-разному. В Петропавловске новое жильё осталось на прошлогоднем уровне, а вторичка подорожала на 10%. В Конаеве напротив, вторичка прибавила немного – всего 2,5%, а новое жильё стало дороже на 16,4%.
Если взять средние цифры по стране, то новая недвижимость за год выросла в цене на 16,6%, а на вторичке рост цен «гулял» в диапазоне плюс-минус 14%.
При этом, как отмечают опрошенные CMN.KZ эксперты, на протяжении всего года на рынке недвижимости не было объективных причин для скачка цен, тем более такого, что выше уровня инфляции. Тем не менее цены растут…
Скачок цен без объективных причин
Большую часть года рынок недвижимости вообще стагнировал на фоне отсутствия спроса. Активность покупателей резко оживилась лишь к концу 2025-го – перед принятием нового Налогового кодекса. Спрос тогда подогрели слухи о скором росте цен на квартиры из-за повышения НДС.
На самом деле ставка 16% затронет жильё, которое начнёт строиться только в этом году. НДС не взимается с жилых зданий и квартир, строительство которых начато до первого января 2026 года. Но в нюансы никто особо вникать не стал и под шумок цены двинулись вверх.
«Рост цен на жильё, который фиксирует статистика, действительно выглядит парадоксально на фоне охлаждения рынка и снижения количества сделок. Однако это объясняется не только спросом и предложением».
По её мнению, рост цен на первичном рынке по крайней мере можно объяснить подорожанием строительства из-за инфляции. Удорожание материалов, рабочей силы и изменения в регулировании, включая налоговые факторы – застройщики уже закладывают всё это в каждый квадратный метр.
«Что же касается вторички, то на рынке, как правило, действует инерция цен: при падении спроса стоимость жилья корректируется медленно. Кроме того, сохраняется структурный спрос в крупных городах, прежде всего в Алматы, куда продолжается приток населения и инвестиций», – пояснила эксперт.
В этом году, как минимум на ближайшие месяцы, эксперт не ждёт оживления рынка – активность останется низкой.
«На первичном рынке возможен умеренный рост цен из-за роста издержек, тогда как на вторичном вероятна стагнация и точечная коррекция, особенно в сегменте старого жилья», – говорит Лариса Степаненко.
Разные взгляды на причины роста от банкиров и риелторов
Аналитики Национального банка Казахстана попытались проанализировать ценообразование на рынке жилья. Согласно их выводам, на стоимость квартир влияют высота потолков, на каком этаже находится жильё, монолитный дом, панельный или кирпичный, старый дом или только что построен, есть рядом крупный торговоразвлекательный центр, автобусная остановка или станция метро.
По версии банкиров, скидка на «возраст» жилья зависит от конструкции дома: панельные дома каждый год обесцениваются примерно на 0,23%, кирпичные – на 0,38%, но больше всего теряют в цене монолитные – сразу 1,43% в год.
В Астане квартиры, расположенные на левом берегу Ишима, стоят дороже средней цены по городу на 11,3%, близость к набережной (в радиусе до одного км) увеличивает стоимость на 10,4%, тогда как удаленность от парков более чем на одного км снижает её на 10,5%.
В Алматы квартиры в домах выше проспекта Аль-Фараби, стоят в среднем на 20,6% дороже. Удаленность от станции метро более чем на два км снижает цену на 6,2%. Существенные различия наблюдаются и по административным районам.
Впрочем, риелторы объясняют всё значительно проще. Люди даже не пытаются разобраться в таких нюансах как высота потолка – они просто смотрят сайты с объявлениями, видят самую большую цену и ставят такую же, ещё и закладывая дополнительную сумму на тот случай если покупатель будет сильно торговаться.
В то время как на низкий покупательский спрос влияет фактор высоких ипотечных ставок. Помимо высоких ставок, банки также ужесточают требования к заёмщикам, что сделало ипотеку практически недоступной.
Словесная интервенция: глава банка о росте цен
Между тем, председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова, объяснила рост цен на недвижимость по-своему. Сначала на панельной дискуссии XIII ежегодного CFO SUMMIT, а затем на брифинге в правительстве глава банка рассказала о демографической волне 2000-х, которая, по её мнению, обеспечивает и будет обеспечивать спрос.
По её версии, на рынок выходит поколение, рождённое в начале 2000-х.
Ляззат Ибрагимова подсчитала число новорождённых в 2000–2007 годах и сделала вывод: именно эта демографическая волна формирует спрос на квартиры. Тем, кто родился в начале 2000-х сегодня около 26–27 лет – возраст, когда многие создают семьи и задумываются о покупке жилья.
Статистика, на которую ссылается руководитель главного ипотечного банка, выглядит так: в 2000 году родилось 222 тысяч детей, а в 2007-м – уже почти 322 тысячи. Именно это поколение, в чём уверена Ляззат Ибрагимова, будет поддерживать спрос на жильё в ближайшие годы.
С другой стороны, поколение Z (или зуммеров – тех, кто родился в 2000–2015 годах) часто называют детьми цифровизации, которые между покупкой и арендой жилья скорее выбирают аренду.
Как отмечают риелторы, представители этого поколения чаще даже предпочитают краткосрочную аренду. Такой формат позволяет сохранить мобильность, потому что так легче менять место жительства при смене работы или города.
Но такой аспект не был взят во внимание главой банка. Её словесная интервенция прозвучала и в СМИ появились публикации с заголовками, что цены на жильё в Казахстане не снизятся.
Ранее мы писали о том, что с начала 2026 года правила игры на рынке аренды жилья меняются. Владельцам квартир важно заранее разобраться, какие налоги нужно платить, что грозит за "серую" аренду, как быть с субарендой и кто может быть полностью освобождён от налогов и вообще всех социальных взносов. Об этом – в материале CMN.KZ.
Подписывайтесь на официальный Telegram-канал CMN.KZ
