В Казахстане и ближнем зарубежье стал набирать популярность один из новых способов заработка на рынке недвижимости – флиппинг. Оказалось, от оригинального здесь по большей части только название. Как это работает, чем рискуют самоназванные инвесторы и обычные покупатели в реалиях 2025 года, разбирался корреспондент CMN.KZ
Флиппинг (от глагола to flip «перевернуть» – Прим. ред.) – покупка квартиры в хорошей локации с большой скидкой под ремонт и последующую продажу по рыночной стоимости. В оригинале стратегия появилась в США ещё в прошлом веке. В Казахстане же идея немного трансформировалась. Выяснилось, флипперы в РК предпочитают приобретать квартиры в новостройках оптом, особенно на стадии котлована или продающиеся по переуступке.
Большинство одиночных флипперов собеседников CMN.KZ отметили, что это своего рода искусство и упорный труд, требующий высокую скорость и крупный начальный капитал.
@fliping_remont #флиппинг #ремонт #допосле ♬ оригинальный звук — fliping
@_nedvizhka_almaty_ #флиппинг #квартиры #недвижимость #ремонтквартир #интерьер ♬ оригинальный звук — nedvizhka_almaty
Корреспондент CMN.KZ побеседовал или предлагал поговорить по теме с 15-ю казахстанскими инвесторами (просят их так называть – Прим. ред.). Однако мало кто из них согласился на значительные откровения. Более того, все из них выступили против упоминания своих настоящих имён и фамилий. Тем не менее, информацию от них для читателя мы всё-таки добыли. Досконально разобраться в вопросе получилось и благодаря комментариям эксперта.
Читайте также: Оформлять недвижимость без посещения нотариуса можно будет в Казахстане
Стратегия со знаком плюс?
Основу флиппинга составляет поиск недооценённого жилья: это могут быть как квартиры и дома в хороших районах, но в плохом состоянии, так и залоговая недвижимость или объект, выставленный на аукцион. В Казахстане же чаще всего флипперы работают по оптовым сделкам с застройщиками. Именно они и скупают подъездами однушки-двушки с котлована, а потом с наваром перепродают их в черновом виде или с ремонтом.
В целом же цепочка работы выглядит так:
- изучение объекта и последующий выбор;
- покупка и регистрация сделки;
- выбор бригады рабочих и составление ремонтной сметы;
- закупка материалов;
- контроль работ;
- подготовка профессиональных фото обновлённого объекта;
- выставление на продажу, организация показов;
- сделка.
На первый взгляд – ничего сложного. Но есть нюансы.
Флипперы уже в крупных городах Казахстана
Широко явление ещё не распространено. Занимаются флиппингом в малой степени агентства недвижимости, а в большей – имеющие десятки свободных млн тенге частники. Как правило, это бывшие или действующие риелторы, которые понимают рынок и способны выбрать ликвидный объект. Об этом в беседе с CMN.KZ рассказала президент саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана (САРК) Лариса Степаненко.
«Из нового здесь только красивое слово. Иными словами, это всё та же перепродажа от скупщиков, которые были всегда. Более того, если требовала ситуация, у всех риелторских компаний в записной книжке были их контакты. Информации ещё недостаточно, но, скорее всего, флиппенгом занимаются те, кто знаком с рынком недвижимости не понаслышке, отлично ориентируется в нём.
Активность наблюдается пока что в крупных городах. Но вопросы уже возникают к объёмам таких операций… Ещё известно, что флипперы объединяются в так называемые инвест-клубы и другие сообщества с высокими членскими взносами. Они и работают по новостройкам, договариваясь с застройщиком на покупку оптом, например, 50 квартир. Последний с радостью идёт на уступки по цене, предлагая тарифы ниже рыночных. Ведь для застройщика главное – это реализовать квартиру. А для флиппера – быстро и любыми путями ухватиться за высокий доход», – объяснила эксперт.
Она добавила, что в практике был случай, когда её клиенту понадобилось за два дня продать квартиру. Флиппер купил и сразу занялся улучшением, а затем перепродал по завышенной стоимости.
Сейчас, как отметила эксперт, в команде флиппера работают риелторы, дизайнеры и целые бригады рабочих – это всё поставлено на поток и имеет оттенок бизнес-процесса. А регулируется их деятельность договорами гражданско-правового характера.
Наибольшим же спросом сегодня пользуются одно- или двухкомнатные квартиры от 7 до 20 млн тенге. Обычно это объекты площадью до 50 квадратных метров в спальных районах.
Читайте также: Эксперты рассказали, какую недвижимость будет выгодно покупать в 2025 году
Успех или провал
Флиппинг считается успешным, если доход с перепродажи объекта составил более 30%. Поэтому профессионалы ремесла совершают более одной сделки в год, а цикл их работы с одним объектом не должен превышать трёх месяцев. Но для этого флиппер обязан:
- понимать модные тенденции в дизайне и уметь применять знания;
- обладать достаточным вкусом при меблировании;
- знать, где подешевле закупиться стройматериалами;
- плотно сотрудничать с рабочими бригадами и дизайнерами.
Деталями всей этой работы флипперы делились с небольшой охотой. Правда, побеседовав на условиях анонимности, удалось выяснить, что можно получить и до 100% заработка при покупке квартиры.
Флиппер Данияр сначала отказался от каких-либо комментариев, но позже на условиях анонимности поделился одним из своих успешных кейсов:
«Работаю по Алматы и обращаю внимание на последние и первые этажи – обычно так максимально дешевле покупать. И это целая инвестиционная стратегия. К примеру, в 2023 году выкупил квартиру 54 кв.м в «золотом квадрате» за 32 млн тенге. Она была «бабушкиным вариантом». Сделал ремонт за семь млн тенге в течение трёх месяцев и продал её за 58 млн тенге. У меня свободный график, но ремонт, безусловно, надо контролировать самостоятельно. Тогда тот проект доверил знакомым дизайнерам. Всё было идеально. Сейчас сам всем занимаюсь, нанимаю проверенных людей. Всего в моём кейсе около 13 проданных таким образом квартир», – ответил инвестор.
На вопрос о налогах со сделки, мужчина не ответил. Но сообщил, что флипперы в РК предпочитают приобретать квартиры в новостройках, особенно на стадии котлована или продающиеся по переуступке.
Читайте также: 25% казахстанцев уверены, что могут самостоятельно накопить на покупку жилья
Цены и обстановка
В тематическом Telegram-канале широко обсуждают разного рода ситуации. Там же удалось узнать, что в квартирах, особенно потрёпанных временем, убирают всю прежнюю отделку. Меняют окна, полы, заново всё штукатурят и красят. В среднем такая работа занимает два-четыре месяца. В итоге квартиры эконом-класса за 160 тыс. тенге/кв.м превращаются в комфорт+ до 300 тыс. тенге/кв.м.
Главная задача флиппера сделать так, чтобы квартира нравилась большинству покупателей.
«Исследований о рентабельности нет, но, мне кажется, доходность по новостройкам не может быть более 40%. На вторичном жилье ситуация выглядит сложнее – всё зависит от случая. Счастливыми рынок не изобилует. Флипперу может повезти только тогда, когда форс-мажор у продавца. Но ведь его ещё надо найти», – сказала Лариса Степаненко.
Кстати, перед выставлением жилья на продажу флипперы делают хоумстейджинг – расставляют мебель, вешают шторы, ставят вазы с фруктами, показывая возможные сценарии жизни в этой квартире. Это также рассказала президент саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана.
Для наглядности корреспондент CMN.KZ обзвонил отделы продаж трёх крупных застройщиков в Алматы, чтобы узнать их предложения по скидкам и акциям. Оказалось, при полной покупке за наличность предусмотрены скидки до 20%. Если покупаешь сразу две квартиры, то при таких условиях могут скинуть уже 25%. При половинном расчёте и не обязательно наличными – скинули бы 10%. Были и предложения взять однушки в рассрочку.
Читайте также: В каком городе оказалось самое дорогое вторичное жильё в 2024 году?
Плюсы и минусы
В первую очередь инвесторы указывают на фатальность неправильного выбора квартиры без потенциала. Затем идёт необходимость разовых больших вложений. Есть и подводные камни при ремонте. Например, когда рабочие могут оказаться недобросовестными. А ещё могут появиться дополнительные расходы, уменьшающие будущую прибыль – разного рода юридические накладки, очаги плесени, насекомые, затягивание сроков и прочее.
Лариса Степаненко добавила, главная из возможных проблем с квартирой, которые отдают со скидкой в 10-20%, – их юридическая чистота. Другая сложность – долги: за коммунальные услуги, по ипотеке, частным инвесторам под залог жилья. Подвох может скрываться и в правоустанавливающих документах на жильё, особенно касающихся наследства, дарения и завещания.
Из плюсов выступает высокая доходность. Заработок флиппера зависит не только от состояния на рынке, но и его вовлеченности в это дело. Ещё в целом можно не тратиться на обстановку, а просто закупить новый гарнитур и мебель – так же окажешься в значительном плюсе. Кроме того, не в крупных городах конкуренции практически нет.
Точных же данных о том, сколько людей сейчас занимается в стране флиппингом, нет. Но, по наблюдениям экспертов, за последний год их количество увеличилось. Сыграло роль и то, что на рынке много предложений по льготной ипотеке. По словам эксперта, избежать рисков можно только одним способом – тщательной проверкой квартиры на всех этапах сделки.
«Бывают сделки, при которых продавцы специально уговаривают указать в договоре сумму больше реальной. Это противозаконно, но потихоньку делается. Но если завтра сделку признают недействительной, нужно будет возвращать всё. В целом, с обеих сторон есть о чём подумать», – добавила Лариса Степаненко.
И последний из минусов, судя по ответам флипперами, – необходимость платить налоги.
Так, если недвижимость находилась в собственности менее 12 месяцев и её продали дороже, чем приобрели, государство облагает налогом прирост стоимости. Это 10% для резидентов и 15% для нерезидентов и касается в том числе продажи имущества, полученного безвозмездно, а также по договору дарения.
Если квартиру купили за 14 млн, а продали через полгода за 18 млн тенге, доходом от прироста стоимости государство посчитает четыре млн тенге. От них 10% ИПН – 400 тысяч тенге.
Читайте также: Зарубежная недвижимость и золото: о каких активах казахстанцы рассказали налоговой?
Верю – не верю
Все ли флипперы соблюдают законодательство, в особенности налоговое? Статистики и конкретных случаев правонарушений с их стороны пока нет. Но когда основной целью выступает желание быстро заработать, стоит задуматься. К этому призывает президент САРК Лариса Степаненко.
«Не могу сказать, что уход от налогов носит массовый характер. Конечно, не факт, что такой человек будет поступать порядочно и в других делах. Ведь всё то, что дёшево и сладко звучит, не всегда надёжно. Скупщики не захотят говорить с журналистами и более того признаться, что грешат. Поэтому в качестве предостережения вашим читателям: можно попасть в ситуацию, в которой обвинят в пособничестве отмыванию денег через флиппинг. Призываю интересоваться историей объекта, а лучшее в этом вопросе для граждан – обратиться к проверенным и аттестованным риелторам. Потому что заниматься показом квартир и сопровождением сделки, предоставляя полноценный спектр услуг, это профессия», – заключила эксперт.
По всему выходит, в Казахстане с лихвой может прижиться новая схема формата купи-продай. Со своими рисками, победами и поражениями. CMN.KZ следит за развитием событий.
