Аренда в 2026 году: какие налоги платить, за что штрафуют и кто может не платить

На самом деле новый Налоговый кодекс разрешает сдавать жильё в аренду без уплаты какого-либо налога. Специальный налоговый режим имеет нулевую налоговую ставку, но всё равно придется отдавать 4% от дохода:

• 2% – пенсионные взносы;
• 1% – медицинская страховка;
• 1% – социальные отчисления.

Такой вариант подходит для самозанятых – тех, у кого нет ни ИП, ни тем более ТОО.

Если сдавать квартиру без регистрации ИП, то ежемесячный доход не должен превышать 300 МРП (1,3 млн тенге). Кроме того:

• не должно быть наемных работников;
• сдавать жильё можно только физлицам;
• чек, учёт, оплата – всё это через мобильное приложение E-Salyk Business.

Ранее правила выглядели иначе. До 2026 года арендодатель мог законно получать доход от аренды без регистрации ИП, но обязан был платить 10% подоходного налога. Для снижения налоговой нагрузки нужно было регистрировать ИП и переходить на один из специальных режимов (патент или упрощёнку). В этом случае налог составлял уже 1–3% от фактического дохода.

Большинству частных арендодателей подойдёт режим самозанятых. Тем, кто работал на патенте или E-Salyk, нужно закрыть ИП (форма № 029) и работать как самозанятый по спецрежиму.

Наёмные работники автоматически выводят деятельность из разряда «безналоговой». Без регистрации ИП (или ТОО) и уплаты налогов здесь уже не обойтись. Статья 35 Предпринимательского кодекса РК устанавливает обязательную госрегистрацию для физлиц с работниками и доходом свыше 360 МРП (1,557 млн тенге).

То есть физлицу нужно будет регистрироваться как ИП на упрощенном режиме или на общеустановленном режиме. Но если доход от аренды все же превышает 300 МРП и нет сотрудников, то согласно пп.2 п. 3 ст. 35 Предпринимательского кодекса можно не регистрировать ИП, а декларировать доход от аренды раз в год.

Ставка налога – 10% от суммы дохода.

Доход фиксируется в декларации «О доходах и имуществе» по форме 270.00. Декларацию необходимо подать не позднее 15 сентября года, следующего за отчётным, а налог уплатить до 25 сентября.

Упрощённая декларация подходит владельцам нескольких объектов недвижимости и тем, кто сотрудничает с компаниями. Но есть неприятный нюанс: компании на общем режиме (ОУР) не смогут учитывать аренду как расход, если работают с предпринимателями на упрощёнке.

За ведение предпринимательской деятельности без регистрации ИП при получении дохода предусмотрены штрафы от 15 до 100 МРП (от 64,8 тысяч до 432,5 тысяч тенге) в зависимости от масштаба бизнеса (ст. 269 КоАП РК). Эти санкции применяются как к физическим лицам, так и к индивидуальным предпринимателям. Кроме административного штрафа, возможно и доначисление налогов.

К тому же, в Комитете государственных доходов часто отмечают, что способны отслеживать владельцев недвижимости, которые фактически в ней не проживают, сдают объекты в аренду и при этом не платят налоги и взносы.

Пенсионеры по возрасту не платят социальные взносы, обязательные пенсионные отчисления, взносы работодателя и платежи на обязательное социальное медицинское страхование (ст. 243, 248 Социального кодекса и статья 28 Закона о соцмедстраховании).

То есть, при сдаче квартиры пенсионер может полностью оставлять себе весь доход и законно не платить ни налоги, ни социальные взносы.

Предприниматели, работающие на общеустановленном режиме, не смогут включать в расходы по налогу аренду, если арендодатель применяет упрощенную декларацию. То есть работать с «упрощёнкой» становиться невыгодно.

Если перейти на общеустановленный режим (ОУР), то:

• ставка ИПН для ИП составляет 10%;
• ставка для ТОО – 20% от чистой прибыли.

Кроме того, если доход превышает порог в 10 тысяч МРП, возникает необходимость уплаты НДС по ставке 16%.

Субаренда – это сдача в аренду уже арендованной недвижимости. Проще говоря, это переаренда.

При этом:

• владелец квартиры продолжает платить налоги со своей части дохода;
• арендатор, который сдаёт жильё в субаренду, уплачивает налоги уже со своего дохода;
• субаренда жилой недвижимости также попадает под режим самозанятых.