Разрешение на строительство здания – необходимый этап при возведении дома. Пренебрежение документацией карается штрафом от 50 до 650 МРП, согласно статье 318 КоАП РК. Журналистка CMN.KZ обратилась с запросом в Управление городского планирования и урбанистики Алматы, чтобы узнать, о чём надо помнить перед строительством дома
Незаконное строительство происходит нередко. Ранее в Алматы начали судебные разбирательства из-за целого жилого дома на крыше девятиэтажного здания. То же самое произошло и с ЖК «Хан Тенгри», где один из жильцов решил увеличить жилплощадь с помощью пристройки.
Чтобы здание не снесли, необходимо выполнить ряд законных требований. Первым делом надо обратиться в местное управление градостроительства. Согласно пунктам 22 и 23 Правил застройки, зачинщику строительства необходимо пройти следующие этапы:
- получить исходные материалы для разработки проектов строительства;
- разработать и согласовать эскиз (эскизного проекта);
- разработать проектно-сметную документацию и провести комплексную вневедомственную экспертизу проектов строительства;
- уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, построить дом;
- ну и сделать приёмку и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Согласно статье 319 КОАП РК, незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без соответствующего права на землю, влечёт штраф на физических лиц в размере 15, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – 30, на субъектов среднего предпринимательства – 50, на субъектов крупного предпринимательства – 200 месячных расчётных показателей, с принудительным сносом незаконно возведённого или возводимого строения либо без такового (1 МРП = 3932 тенге в 2025 году).
Строительство и реконструкция
В ответе на запрос редакции CMN.KZ в Управлении городского планирования и урбанистики города Алматы указали, что строительство технически несложных объектов третьего уровня ответственности и реконструкцию индивидуальных жилых домов не выше двух этажей, не требующую прирезки территории, осуществляют по эскизному проекту. В таких случаях нет необходимости уведомлять государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ.
Другие правила ввели касательно реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений существующих зданий и сооружений. В частности, это относится к изменениям несущих и ограждающих (наружных) конструкций, инженерных систем и оборудования. Порядок действий в этом случае:
- получить исходные материалы для реконструкции помещений или отдельных частей существующих зданий;
- создать проект и пройти экспертизу проектов для реконструкции;
- уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства и осуществлении строительно-монтажных работ;
- после этого уже сделать приёмку и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
«Реконструкция помещений существующих зданий и сооружений, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования осуществляют на основании технического проекта, разработанного в соответствии с требованиями государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства и выполненного лицами, имеющими лицензию».
Получение решения местного исполнительного органа, проектирование и экспертиза проекта в указанном случае не требуется. При вводе в эксплуатацию объекта технический проект прилагает собственник самостоятельно.
Управление городского планирования и урбанистики вышеуказанные государственные услуги оказывает бесплатно через портал gov.ggk.kz.
АПЗ и эскизный проект
Архитектурно-планировочное задание – комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению объекта на конкретном земельном участке. В него также входят обязательные условия и ограничения к проектированию и строительству, устанавливаемые в соответствии с градостроительными регламентами для данного населённого пункта. Выдаёт документ управление архитектуры и градостроительства.
В АПЗ указывают назначение объекта строительства (жилой дом, магазин, место общественного питания), параметры застройки (площадь, этажность, высота здания), нахождение объекта на участке (отступ от границ, санитарные зоны, сейсмоустойчивость), внешний вид (цветовое решение фасада, материалы отделки, архитектурный стиль) и так далее.
Эскиз (эскизный проект) разрабатывает архитектор или проектировщик уже после АПЗ. Это графический проект с описанием внешнего вида и планировки здания. В нём, помимо содержания АПЗ, указывают ситуационный, генеральный планы объекта, фасады в масштабе, планы этажей, кровли и инженерных сетей.
Разработку предпроектной и проектно-сметной документации осуществляют физические и юридические лица, имеющие лицензии на соответствующие виды работ.
Кроме того, эскизный проект должен соответствовать требованиям государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства: СН РК 3.01-01-2013 (изм. 07.06.2024), СП РК 3.01-101-2013 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов», СН РК 3.02-02-2023, СП РК 3.02-102-2014 «Проектирование одноквартирных жилых домов и их инженерных систем» СН РК 3.01-02-2012, СП РК 3.01-102- 2012 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства» и иным нормативно-правовым актам РК.
Санитарные нормы
В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в санитарно-защитной зоне, независимо от ее параметров и принадлежности, нельзя размещать следующие типы зданий:
- жилые дома
- организации образования
- учреждения здравоохранения и отдыха
- спортивно-оздоровительные сооружения
- садоводческие и огороднические земельные участки
- места производства сельскохозяйственной продукции.
Санитарно-защитная зона – территория, отделяющая зоны специального назначения, а также промышленные предприятия и другие производственные, коммунальные и складские объекты. Это необходимо для снижения влияния неблагоприятных факторов на населённые пункты.
Приём документов
Перечень документов на государственные услуги (АПЗ, эскизный проект), этап реализации проекта, содержание должно соответствовать Правилам организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
АПЗ и технические условия действуют в течение всего срока нормативной продолжительности строительства, утверждённого в составе проектной (проектно-сметной) документации. По его истечению продлить разрешение можно при условии представления подтверждающих документов о начале строительства.
Подтверждающими документами о начале строительства для объектов первого и второго уровня ответственности являются талон о приеме уведомления о начале строительно-монтажных работ и отчёты технического надзора. Решение МИО на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) действует до введения объекта в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию
Законные приемку и ввод в эксплуатацию построенного объекта производит заказчик при его полной готовности. Необходимо соответствовать утверждённому проекту и иметь декларации о качестве строительно-монтажных работ.
При этом полную готовность построенного объекта определяют в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
Собственник, если это не нарушает 74 статью Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, может самостоятельно принимать в эксплуатацию следующие объекты: жилые дома не выше двух этажей, хозяйственно-бытовые постройки, мобильные комплексы контейнерного, блочного и модульного исполнения, одноэтажные здания для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возводимых из сборно-разборных конструкций и так далее.
Управление градостроительства ведёт учёт актов приемки объектов в эксплуатацию.
“При приёмке и вводе в эксплуатацию незаконченных объектов участники строительства несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.”
Согласно части первой статьи 316 КОАП РК, строительство объектов без проектной документации влечёт штраф на физических лиц в размере 120, на должностных лиц – 160, на субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – 200, на субъектов среднего предпринимательства – 380, на субъектов крупного предпринимательства – 580 месячных расчетных показателей (1 МРП = 3932 тенге).
Согласно статье 318 КОАП РК, нарушение установленного порядка приёмки и ввода объектов и комплексов в эксплуатацию с нарушениями требований государственных нормативов в сфере архитектурно-строительной деятельности, влечёт штраф на физических лиц, должностных лиц в размере 50, на субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – 120, на субъектов среднего предпринимательства – 220, на субъектов крупного предпринимательства – 650 МРП.
Построить здание согласно всем правилам становится непосильной задачей для некоторых людей, которые предпочитают выплатить штраф после. Однако принебрежение требованиями застройки может стоить целого состояния, когда речь зайдёт о сносе дома.
Читайте также: В Казахстане ужесточат правила долевого строительства: за незаконную рекламу — штраф восемь млн тенге
