В середине июля президент подписал закон, призванный усовершенствовать систему управления многоквартирными жилыми домами. Чтобы разобраться, какие изменения вступают в силу, редакция CMN.KZ обратилась за разъяснением к юристу Ассоциации КСК Аркадию Рубцову
Как прокомментировали власти, закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства» направлен на повышение прозрачности и эффективности в управлении жилым фондом. Также были внесены изменения в Кодексы налогового и административных правонарушений.
Ключевые изменения коснулись:
- Системы управления
Отменена форма простого товарищества. Сохраняются только две формы управления: объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ). - КСК как субъекта управления
Кооперативы собственников квартир (КСК) официально признаны субъектами управления наряду с управляющими компаниями. Их деятельность будет осуществляться на договорной основе с ОСИ или по протоколу общего собрания. - Финансовой прозрачности
Обязательное открытие отдельных счетов для каждого дома. Ужесточается ответственность за нарушения сроков открытия счетов и отчетности. - Оперативности и совмещения функций
ОСИ, КСК и управляющие компании смогут совмещать функции управления и содержания общим имуществом дома. - Принятие решений
Допускается электронное голосование или письменный опрос минуя явочное собрание. - Ответственность
Устанавливается персональная административная ответственность управляющих лиц за нарушение жилищного законодательства.
Помимо этого поправки затрагивают Земельный, Предпринимательский, Гражданский процессуальный, Социальный и Водный кодексы, а также 23 закона. Отдельные изменения касаются вопросов администрирования налогообложения и отмены всеобщего декларирования.
Введение субъектов управления
Как разъясняет юрист Аркадий Рубцов, наравне с такими формами управления как объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ) ввели субъекты управления. Это управляющие компании и кооперативы собственников квартир (КСК).
Помимо закона о жилищных отношениях, были внесены поправки в Налоговый кодекс, в результате которых КСК освобождены от уплаты корпоративного подоходного налога и НДС со всех денежных средств, поступающих от собственников квартир. При этом, как отмечает эксперт, управляющие компании таких льгот не получили, что создало неоднозначную ситуацию.
«Управляющая компания будет обязана открывать счёт накоплений на капитальный ремонт, так как с 16 сентября данный закон вступит в силу, и появится возможность штрафовать управляющую компанию за неоткрытие счёта на накопления на капитальный ремонт. А согласно действующему Налоговому кодексу, это будет засчитываться как доход управляющей компании и облагаться соответствующим образом НДС и КПН. Ввиду того что эти деньги в обязательном порядке должны храниться и не тратиться, произвести никаких зачётных вычетов не получится. Таким образом, 16 процентов денег собственников квартир при выборе управляющей компании будут уходить в никуда. Они будут облагаться налогом, что является вопиющей несправедливостью. Тем более, что вменяемые управляющие компании заслужили нормальное место на этом рынке. Это не недогляд – мы неоднократно обращали на это внимание. Но, к сожалению, всё осталось как есть», – рассказал Аркадий Рубцов
Профессиональное сообщество ждёт типовой устав КСК
По словам эксперта, НСУ заменят собой прежнюю форму управления — простые товарищества.
«Хорошие организации уже зарекомендовали себя в ряде случаев — и они продолжат работать. Это не юридические лица, и, в целом, подход был достаточно удобным и правильным. Если людям в малых городах выгоднее собирать деньги в тетрадку и не заниматься администрированием, оставьте их покое. Они нормально содержат свои дома», – отмечает юрист.
Объединения собственников имущества, по его оценкам, займут свою нишу, примерно 10–15%. Как и раньше, они останутся формой управления для многоквартирных жилых комплексов.
Эксперт пояснил, что постепенно весь существующий жилой фонд перейдёт под управление кооперативов собственников квартир. Их будут создавать на месте действующих КСК (ПКСК), и на это государством отведён год с момента вступления в силу Закона РК «О жилищных отношениях», то есть перерегистрацию нужно провести до 16 сентября 2026 года.
«Если с подготовкой типового устава затянут, срок на перерегистрацию может сократиться с 12 до шести месяцев. Это приведёт к искусственному затягиванию реформы. Хотим мы этого или нет, сейчас всё профессиональное сообщество ожидает именно утверждения типового устава КСК», — отметил эксперт.
Право прямого избрания КСК без договоров с ОСИ и НСУ
Рубцов поясняет, что КСК как субъект управления получит право прямого избрания данного субъекта управления на собрании. Для этого не надо будет заключать договор с ОСИ или с НСУ. К примеру, собрание собственников примет решение о том, что они выбирают субъектом управления КСК «Солнышко» и оно начинает управлять данным домом.
«Достаточно хорошее революционное изменение. За него давно ратовали. Раньше управлять нужно было отдельно и заключать договор с субъектом сервисной деятельности отдельно. Формально за это не штрафовали, но при проверках могли указать на нарушение, которое нужно было устранять. Поэтому как ОСИ, так и КСК фактически нарушали эту норму закона. В итоге законодатель признал это и сказал – работайте, поскольку такая схема действительно экономит средства. Содержать в структуре собственных слесарей, сантехников и электриков гораздо выгоднее, чем нанимать их со стороны — это дополнительные расходы. По сути, признали очевидное», – прокомментировал юрист.
Одного года для председателя ОСИ недостаточно
Также, по словам Рубцова, законодатели признали очевидное, что председателю ОСИ недостаточно одного года для эффективного управления, поэтому срок его полномочий увеличили до трёх лет.
«Когда в 2020 году шли обсуждения, а я давно участвую в разработке этого законодательства в стенах Мажилиса, нам говорили: “Вы ничего не понимаете, одного года будет более чем достаточно”. Но за пять лет произошла эволюция взглядов – все поняли, что этого срока недостаточно», – рассказал юрист.
Увеличили и срок для проведения письменного опроса в многоквартирных жилых комплексах.
«Стало очевидно, что даже за два месяца невозможно собрать все листы письменного опроса. Раньше на это отводили всего месяц, при этом требовалось собрать две трети голосов для утверждения тарифов. Таким образом, государственный орган фактически сделал всё, чтобы загубить реформу первой волны. Те немногие председатели ОСИ, которые откликнулись на неё, первыми «пали на поле боя» этой законодательной несправедливости. Сейчас всё прописано более вменяемо — профессиональное сообщество наконец услышали. Уверен, председатели ОСИ, как я и говорил, займут свою нишу и будут эффективно работать», — прокомментировал Аркадий Рубцов.
Профессионализация рынка
Юрист пояснил, что председатель КСК должен обладать соответствующим сертификатом, подтверждающим признание его профессии как управляющего и соответствие квалификационным требованиям. Тоже самое касается и управляющих компаний. Председателю ОСИ не требуется проходить обучение, повышать квалификацию или подтверждать её – он автоматически считается управляющим. При этом он имеет право как осуществлять управление, так и заниматься содержанием.
«Это все на совести законодателей», – прокомментировал Рубцов.
Вместе с тем, по его словам, существует серьёзная проблема: в результате постоянных реформ до сих пор не создан центр признания или сертификационные органы, которые могли бы выдавать соответствующие сертификаты и подтверждать, что человек действительно соответствует установленным квалификационным требованиям.
«С 2023 года сертификация была приостановлена, и на сегодняшний день Республика Казахстан не может предложить ничего нового в этом направлении. Я являюсь одним из последних соавторов профессионального стандарта по управлению и содержанию общедомового имущества. Мы актуализировали его и сделали всё возможное, чтобы внедрить добровольную сертификацию по профессии «менеджер по управлению жилой и нежилой недвижимостью». Однако из-за затяжных процедур и невозможности двух министерств согласовать и внести эту профессию в реестр, мы до сих пор не можем подать документы на аккредитацию в НПП «Атамекен», – рассказал Аркадий Рубцов.
Переходный период
Как пояснил юрист, управление домами через простое товарищество (их по стране насчитывается около 40 тысяч) исключено, но существует переходный период в течение 12 месяцев. За это время они должны быть выведены из реестра уполномоченными государственными органами, но пока они к этому не приступили, потому что, как уточняет эксперт, непонятно, кто будет управлять огромным массивом жилья, которым управляли простые товарищества.
«Мы спокойно дождёмся окончания переходного периода и в течение года будем поэтапно перерегистрировать КСК и ПКСК в новые кооперативы собственников квартир. Если же, к примеру, собственники двух домов решат, что хотят создать новый КСК, они смогут воспользоваться этой возможностью и организовать новый кооператив, как это предусмотрено законодательством», – рассказал эксперт.
В течение переходного периода жилищная инспекция должна будет письменно уведомить простые товарищества о необходимости выбрать форму управления.
«Чиновники ведут соответствующие реестры и должны официально уведомить всех о том, что этот реестр аннулирован, распущен и больше не действует. Это необходимо для того, чтобы собственники получили объективную информацию и поняли, что им предстоит заново выбрать форму или субъект управления. Но, с другой стороны, если сделать это прямо сейчас, может возникнуть следующая ситуация: уведомление разослали, а типового устава КСК до сих пор нет. Людям некуда обращаться. Они говорят: «Мы хотим создать КСК», — пожалуйста, создавайте, но без типового устава это невозможно. Может пройти месяц, два, три, четыре, пять, шесть — и ничего нельзя будет сделать. В итоге образуется управленческий вакуум. Чтобы не создавать его излишне поспешно, мы пока выждем паузу, а затем, когда всё будет готово, официально объявим: теперь можно регистрироваться», – заключил эксперт.
Насколько расширятся полномочия жилищной инспекции
Жилищные инспекции получили три новых основания для привлечения к административной ответственности. Теперь они могут штрафовать на 50 МРП по части 1 статьи 320 КоАП за отсутствие открытых счетов: накопительного на капитальный ремонт и расчётного.
«То, что с этих счетов удерживаются налоги, жилищную инспекцию не волнует. Формально: есть счета — всё в порядке, нет счетов — штраф», — комментирует эксперт.
Второе основание для привлечения к административной ответственности — непредоставление ежемесячных и годовых отчетов. Нет отчета — формально положен штраф.
Третье основание – отказ передать документы в течение 10 рабочих дней.
«То есть, при переходе на новую форму управления КСК будут требовать у ОСИ документы. Кто-то захочет перейти в ОСИ – и будет требовать документы у КСК. В других случаях застройщик должен будет передать документы либо субъекту управления, либо управляющей компании, либо ОСИ. Если застройщик откажется это сделать – его также оштрафуют. Предусмотрен отдельный штраф для застройщика за отказ регистрировать объект кондоминиума, составлять перечень общего имущества и передавать его новым управляющим. Жилищные инспекции получили для этого дополнительные полномочия», – объяснил эксперт.
Вместе с тем он отметил, что накопления на капитальный ремонт до сих пор систематически практиковались только в Алматы и частично в Астане. Теперь вся страна столкнется с обязанностью не только открыть соответствующие счета, но и начать выставлять платежи — 19 тенге за квадратный метр.
«При этом большинство городов даже не знают, что такой платеж существует, и никогда его не платили. Заплатят ли теперь — неизвестно. Как пойдут дела и решатся ли местные жилинспекции на применение штрафов — покажет время», – высказался Аркадий Рубцов.
Деньги и профессионалы решают всё
По словам эксперта, вся вторичная недвижимость и небольшие дома, скорее всего, будут объединяться в КСК. В то время как жители более новых и обеспеченных домов могут выбрать ОСИ или управляющие компании. При этом он отметил, что независимо от выбранной формы управления, это лишь юридическая оболочка — способ формального оформления процесса управления и содержания общедомового имущества. В конечном счёте качество управления зависит от совета дома и правления.
«Там, где они более-менее активны, — там порядок. Там, где больше профессионалов, — там и счастье. Деньги и профессионалы решают все. По деньгам нужно договариваться с собственниками, а плюсы и минусы условные», – заключил эксперт.
Ранее эксперт пояснила, как новый Налоговый кодекс скажется на сделках по продаже новых квартир и что изменилось для собственников жилья.
